Propriétaires bailleurs : DPE, charges, confort d'été, les 3 signaux d'alerte qui font fuir les locataires avant même de signer le bail

Avant de s’imaginer installer ses meubles, un candidat locataire passe votre logement au crible : budget, énergie, chaleur, documents et petits détails pratiques.

Dans un marché tendu, il arrive souvent avec une check list et des questions précises pour repérer le moindre signal d’alerte avant de dire oui, en ayant en tête ce que les locataires vérifient avant de signer le bail.

Budget, charges et DPE : ce que regardent les locataires

Avant même de s’intéresser à la décoration ou à la disposition des pièces, les locataires vérifient si le logement correspond réellement à leur budget, loyer et charges locatives compris. Ils regardent si les charges sont facturées au réel avec régularisation annuelle ou sous forme de forfait en meublé, et cherchent à savoir ce qu’elles couvrent exactement.

Les questions portent sur la manière dont ces montants ont été calculés et sur l’énergie : beaucoup veulent connaître la classe de DPE et l’historique des consommations. Le tableau ci dessous résume quelques points vérifiés systématiquement et les preuves qui rassurent les candidats.

Décence, confort d’été et mobilisation des locataires : un nouveau critère ?

Les candidats les mieux informés regardent aussi le statut énergétique et la conformité aux règles de logement décent. Dans une question écrite du 8 novembre 2022, la députée Annaïg Le Meur écrivait : « Cette obligation ne concerne pas les reconductions tacites de bail et la succession des reconductions pourra donc amener à ce que des locations aient un diagnostic énergétique de plus de 10 ans. Enfin, pour les locations dont le premier bail a été signé avant juillet 2007, puis reconduit de manière tacite par la suite, il peut n’y avoir eu aucun DPE de réalisé », citée par Diagnostiqueur-immobilier.fr. Le ministère chargé de la Ville et du Logement a répondu que « l’obligation d’annexer les diagnostics au contrat de bail ne vise que la signature du contrat mais pas la reconduction tacite qui n’implique aucune signature » et rappelé que « si le propriétaire n’a donc pas d’obligation de fournir proactivement un DPE à son locataire lors de la reconduction tacite du bail en application de la loi, ce dernier est en revanche en droit d’exiger un DPE valide lors d’une reconduction tacite pour pouvoir justifier du respect du critère de décence ». Le décret de 2002 précise par ailleurs ce qu’est un logement « décent » et, avec un décret de 2023, impose « l’occultation de la lumière dans les pièces destinées au sommeil » par des volets, des persiennes ou un dispositif équivalent. Une proposition de loi appelée « Zéro logement bouilloire », portée par la Fondation pour le Logement, veut encore aller plus loin en créant « un droit pour les locataires d’exiger de leur bailleur l’installation de protections solaires extérieures et de brasseurs d’air dans leur logement ».

Malgré ces évolutions, la loi reste stricte sur le paiement du loyer : l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à « payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus », même si le logement lui semble « invivable » en période de canicule. Un collectif baptisé « Grève des loyers » parle ainsi de « gève des loyers » et réclame un « droit à la suspension du loyer ». Il a lancé une pétition intitulée « pas de volets, pas de loyer » et demande « un droit à la suspension du loyer pour les locataires dont le logement est invivable », visant les logements sans stores, sans volets ni brasseurs d’air. Les auteurs du texte écrivent à propos des volets « C’est la base, et c’est vital ». Cette transparence et ces équipements sont interressante aussi pour le propriétaire, qui anticipe mieux les attentes des candidats.