SCPI : cette reprise inespérée après la tempête va-t-elle durer ? Les signaux à surveiller avant d'investir en 2025-2026

Après trois années de tempête sur l’immobilier collectif, les épargnants redécouvrent les parts de SCPI. Les hausses de taux de la Banque centrale européenne ont fait chuter la valeur des immeubles, obligé de nombreux fonds à réduire leur prix de part et saturé le marché secondaire SCPI. Au 30 septembre, quelque 2,39 milliards d’euros de parts, soit 2,71 % de la capitalisation du secteur, restaient en attente de rachat.

Depuis fin 2024 et début 2025, le décor change : les taux se stabilisent, la collecte repart prudemment à la hausse et le taux de distribution moyen 2024 atteint 4,72 %. Un début de reprise se dessine donc, mais avec de fortes disparités entre fonds, ce qui renvoie à la vraie question que se posent les épargnants : cette fenêtre favorable sur les SCPI va durer combien de temps ?

Immobilier SCPI : une reprise réelle, mais née d’une crise profonde

Pour mesurer le rebond, il faut revenir sur la violence du choc. D’après les données publiées par l’ASPIM et l’IEIF, la valeur de réalisation des parts de SCPI a reculé en moyenne de 2,5 % en 2022, de 10,3 % en 2023 puis encore de 5,8 % en 2024. Sur cette dernière année, le rendement global ressort à -1,1 %, mais il remonte à +3,8 % si l’on exclut les véhicules investis en bureaux, segment le plus fragilisé par le télétravail et les ajustements de loyers. Le taux d’occupation financier se maintient pourtant autour de 92,2 %, avec un endettement moyen limité à 18,4 %.

La crise s’est surtout vue sur la liquidité. De nombreux épargnants ont voulu vendre après les baisses de prix, alors que les acheteurs se faisaient rares. D’où ces 2,39 milliards d’euros de parts en attente sur le marché secondaire, soit 2,71 % de la capitalisation au 30 septembre, qui ont mis en lumière le fonctionnement parfois lent de ce type de placement. Les loyers, eux, ont continué d’être versés, mais les moins-values latentes ont refroidi plus d’un particulier.

Le début de l’année 2025 marque pourtant un tournant chiffré. Au premier trimestre, la collecte brute atteint 1,3 milliard d’euros, soit une hausse d’environ 18 % par rapport au premier trimestre 2024, pour une collecte nette d’environ 1 milliard, en progression d’environ 35 %. Sur le premier semestre 2025, la collecte brute grimpe à 2,6 milliards d’euros (+15 % sur un an) et la collecte nette à 2,2 milliards (+29 %), selon l’ASPIM. Dans le même temps, les parts en attente reculent puis se stabilisent autour de 2,25 à 2,33 milliards d’euros, soit 2,6 à 2,7 % de la capitalisation. « Les taux d’intérêt se sont désormais stabilisés. C’est rassurant pour les porteurs bloqués, puisque leur prix de part ne devrait plus baisser », note le directeur du pôle immobilier du courtier Linxea, Pierre Garin, cité par Capital.

Derrière ces moyennes se cache un marché à deux vitesses. Les vieilles SCPI de bureaux, très exposées aux immeubles tertiaires français, concentrent une grande partie des parts en attente. A l’inverse, les fonds diversifiés et les véhicules récents, qui ont commencé à investir après 2022 une fois les prix de l’immobilier tertiaire nettement corrigés, profitent mieux du contexte. Selon l’ASPIM, les SCPI diversifiées captent désormais environ 71 à 72 % de la collecte brute, loin devant les bureaux, tombés autour de 16 à 17 %.

Raphaël Oziel, fondateur de la Boutique des placements, met en avant pour Capital des SCPI diversifiées par typologies (bureaux, commerces, logistique, santé…) et par zones géographiques. « Cette diversification géographique permet une dilution du risque par pays », pose l’expert. La SCPI Reason de MNK Partners est citée en exemple : elle s’appuie sur un « outil interne, basé sur la gestion quantitative, qui couvre près de 3 000 villes, en Europe, aux Etats-Unis ou au Canada », selon Mansour Khalifé, son président fondateur, et doit servir pour la deuxième année consécutive un rendement à deux chiffres.

Paul Bourdois, cofondateur de France SCPI, résume la logique de portefeuille recherché « avec en cœur de portefeuille des SCPI historiques (Sofidy, Atland Voisin, Arkéa ou Corum), et des SCPI plus récentes pour doper votre rendement ». Et Jean-Marc Peter, directeur général de Sofidy, se montre plutôt offensif sur le timing, estimant que « C’est le moment d’investir dans l’immobilier : on a touché les plus bas et ça va remonter ». Des propos qui illustrent bien la conviction d’une partie du marché que le point bas est déjà derrière nous, au moins pour certains segments.

Immobilier SCPI : jusqu’à quand la fenêtre de reprise peut-elle rester ouverte ?

La durée de cette phase interressante dépendra d’abord des taux. Si ceux-ci restent stables, voire reculent légèrement, le rendement courant des SCPI, autour de 4,72 % en 2024, garde un avantage sur les placements sans risque classiques. Les corrections de valeurs déjà opérées depuis 2022 limitent le risque d’une nouvelle vague de décotes généralisées. Dans ce scénario central, les gestionnaires auraient le temps de réallouer progressivement vers des immeubles plus récents, mieux notés sur le plan énergétique, avec l’espoir de voir revenir de timides revalorisations de parts à partir de 2026 sur les fonds les plus solides.

Un scénario plus optimiste verrait une baisse de taux plus marquée relancer les transactions immobilières. Les valeurs de portefeuille remonteraient alors plus vite, mais la prime de rendement des SCPI sur les obligations d’Etat se réduirait, ce qui pourrait atténuer la collecte future. A l’inverse, un retour de tensions inflationnistes ou un relèvement des taux pèserait de nouveau sur les bureaux, déjà chahutés, et prolongerait la phase de marché à deux vitesses. Les investisseurs qui souhaitent entrer en 2025 ou 2026 privilégient déjà les fonds européens, la logistique, la santé ou l’hôtellerie plutôt que les bureaux de seconde main.

Pour suivre la solidité de cette reprise et repérer le moment où la fenêtre commencerait à se refermer, plusieurs signaux seront scrutés par les professionnels :

• un recul durable des parts en attente par rapport au niveau de 2,6 à 2,7 % de la capitalisation observé début 2025 ;
• le retour progressif de hausses de prix de part sur un nombre croissant de SCPI, au-delà de quelques véhicules isolés ;
• le maintien d’un taux d’occupation financier proche, ou au-dessus, des 92,2 % relevés en 2024, preuve que les loyers continuent de rentrer ;
• une collecte nette positive sur plusieurs semestres d’affilée, moins concentrée sur quelques grandes maisons et plus répartie entre fonds ;
• une stabilisation, voire une légère amélioration, des dividendes versés, après les ajustements opérés sur certains véhicules les plus exposés.

Pour l’instant, la reprise se voit surtout dans les flux de collecte et dans la capacité de nombreux fonds à maintenir un revenu régulier, alors que les prix de parts restent sous surveillance. Les prochains trimestres diront si cette dynamique s’inscrit dans la durée ou si le marché des SCPI devra encore composer avec des à-coups, au rythme des décisions de politique monétaire et de l’appétit des épargnants pour l’immobilier.