Taxe foncière : +93% en 20 ans, ce calcul bloqué depuis 1970 qui explique pourquoi votre facture explose

Octobre, les avis de taxe foncière arrivent sur les espaces en ligne des contribuables et dans les boîtes aux lettres. Beaucoup de propriétaires découvrent une nouvelle hausse pour un impôt local qui pèse déjà lourd sur leur budget, au point que les associations de propriétaires parlent d’une dérive. La facture moyenne frôle désormais un niveau inédit, mais sans que tout le monde comprenne vraiment pourquoi.

Selon l’Union nationale des propriétaires immobiliers (Unpi), le montant de la taxe foncière a presque doublé en vingt ans : de 2005 à 2025, cet impôt a en effet augmenté de 93,4% en moyenne, soit environ deux fois et demie l’inflation sur la même période. Cette progression fait grimper la facture à 635 euros en moyenne par logement en France, et à 976 euros dans les 50 plus grandes villes, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Reste à comprendre ce qui explique une telle flambée, et ce qui pourrait la faire évoluer à l’avenir.

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Une taxe foncière qui culmine à 635 euros en moyenne

Dans son dernier Observatoire des taxes foncières, l’Unpi détaille les ressorts de cette hausse. Au sein de cette évolution, l’organisation distingue deux moteurs : d’un côté, la hausse des taux locaux de la taxe foncière, décidés par les collectivités, qui ont progressé de 32% en vingt ans ; de l’autre, l’augmentation de 46% des valeurs locatives cadastrales, la base de calcul de l’impôt. Déterminées en 1970 et revalorisées chaque année en fonction de l’inflation, ces valeurs sont jugées « obsolètes » car elles n’évoluent pas au même rythme que les loyers qu’elles sont censées suivre.

En moyenne, le montant de taxe foncière par logement atteint 635 euros en France, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Dans les 50 plus grandes villes, cette moyenne monte à 976 euros, avec des écarts marqués : 900 euros à Paris, 943 euros à Marseille, 772 euros à Lyon, 1 173 euros à Bordeaux ou 1 487 euros à Grenoble. En ajoutant la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM), la facture moyenne grimpe à 1 179 euros dans ces villes. Pour un appartement de trois pièces en « bon état », l’Unpi calcule que la taxe foncière représente environ 0,4 mois de loyer à Paris, contre 1,6 mois à Grenoble.

Comment la taxe foncière est calculée, et pourquoi elle est contestée

Pour les communes et intercommunalités, la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) et la taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB) sont devenues un pilier de la fiscalité locale directe, surtout depuis la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales en 2023. Ces taxes sont acquittées par les propriétaires ou usufruitiers. Leur base repose sur la valeur locative cadastrale du bien, c’est à dire un loyer théorique : pour la TFPB, 50% de cette valeur est retenue, et pour la TFPNB, 80%. Chaque année, la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) revalorise ces bases en fonction de l’inflation puis les transmet aux collectivités, qui votent leurs taux, communes et établissements publics de coopération intercommunale pouvant ajouter des taux additionnels. Une mécanique peu interressante à décrypter pour les contribuables, mais centrale pour comprendre leurs avis d’imposition. Pour 2026, le coefficient de revalorisation des bases non professionnelles a été fixé à 1,008, soit une hausse mécanique de 0,8%.

Pour l’Unpi, l’heure est venue de « Refondre la fiscalité locale ». « Les propriétaires payent des charges de plus en plus importantes et ce n’est plus juste », défend Sylvain Grataloup, président de l’Unpi, cité par BFMTV. Il demande à « refondre la fiscalité locale et la taxe foncière » et plaide pour une « contribution locale des usagers » qui concernerait tous les habitants, quel que soit leur statut de locataire ou de propriétaire. La fin de la taxe d’habitation en 2023, dont devaient jusqu’alors s’acquitter les locataires, a retiré environ 23 milliards d’euros de recettes par an aux collectivités, ce qui renforce le poids de la taxe foncière dans leurs budgets. L’économiste Thomas Piketty décrit la taxe foncière comme un impôt « extrêmement injuste » et appelle à « passer à un impôt progressif sur le patrimoine net d’emprunt, ce qui veut dire des baisses de taxe foncière pour 90% des Français », afin de réduire la facture de la majorité des ménages propriétaires qui remboursent un crédit immobilier, tout en taxant davantage les propriétaires dotés d’un haut patrimoine et sans emprunt. Le gouvernement avait envisagé une révision des valeurs locatives avant de suspendre ce projet face aux réactions, en promettant une réforme plus locale associant départements et communes ; selon l’Unpi, des courriers ont été envoyés aux collectivités et certains conseils municipaux ont déjà commencé à se prononcer.