Concubinage : il ou elle est seul propriétaire ? Ce partage des charges qui peut ruiner votre patrimoine, les conseils d’un expert pour vous protéger

Vous vivez en concubinage, l’un de vous est propriétaire du logement, l’autre a posé ses cartons et participe aux dépenses du quotidien ? Selon l’Insee, dans quatre couples sur dix, une seule personne est propriétaire du toit sous lequel le couple vit, une configuration très courante mais loin d’être neutre pour le patrimoine de chacun.

Quand on partage « tout à deux », il est tentant de viser le 50/50 sur les virements, y compris pour le crédit immobilier. Or « C’est une fausse perception d’équité qui est trompeuse », explique Arthur Mounier, conseiller en gestion de patrimoine et fondateur de Cadre Privé, à Capital. « Il ne faut absolument pas financer un capital dont on ne sera jamais propriétaire. » La question n’est donc pas seulement de savoir qui paie quoi chaque mois, mais comment ce partage façonne, année après année, l’écart de patrimoine à l’intérieur du couple.

Concubin non propriétaire : quand le partage des charges creuse l’écart de patrimoine

Dans ce type de couple, plusieurs schémas existent : le partenaire non propriétaire peut être hébergé gratuitement, ne payer que les charges courantes (eau, électricité, courses, internet…), verser une contribution proche d’un loyer, voire participer directement au remboursement du crédit immobilier. Sur le papier, ces options peuvent sembler équivalentes ; dans les faits, leurs effets patrimoniaux n’ont rien à voir.

Dès qu’une partie des sommes versées sert à rembourser le capital du prêt, seul le propriétaire se constitue un actif. L’autre, même s’il verse chaque mois plusieurs centaines d’euros, ne crée aucun droit sur le bien. « L’asymétrie de patrimoine se crée de manière silencieuse », souligne le professionnel. Concrètement, un partenaire qui verse 500 euros par mois pendant plusieurs années peut ainsi contribuer à financer plusieurs dizaines de milliers d’euros sans aucun droit sur le logement.

Charges, loyer, crédit : ce que le concubin non propriétaire peut payer sans se mettre en danger

Sur le plan juridique, l’avertissement est clair : « En droit français, seul le titre de propriété fait foi », rappelle Arthur Mounier. Une simple participation au crédit ou aux travaux ne transforme pas le concubin en copropriétaire. « Aucun droit » n’est créé en cas de simple participation, sauf à pouvoir démontrer l’existence d’une créance via un écrit formalisé, précise Arielle Ricouvier, notaire à la résidence de Marseille, citée par Capital. En cas de séparation, le propriétaire garde le bien, l’autre repart sans compensation, même s’il a largement mis la main à la poche.

Autre écueil méconnu : le risque fiscal. Quand un concubin verse régulièrement des sommes qui ne correspondent à aucun cadre juridique précis, l’administration peut y voir une donation déguisée. « Fiscalement, cela peut être assimilé à une donation déguisée », souligne la notaire. Or entre concubins, assimilés à des tiers, les droits de mutation à titre gratuit peuvent atteindre 60 %. La jurisprudence récente sur la subrogation légale ouvre certes une voie de recouvrement au concubin qui paie la dette de l’autre lorsqu’il a un intérêt légitime, y compris moral ou affectif, mais cette protection suppose d’apporter des preuves et ne remplace pas un cadre écrit posé à l’avance.

Comment organiser vos charges en concubinage pour ne pas creuser l’écart de patrimoine ?

Pour beaucoup d’experts, la solution la plus équilibrée consiste à ce que le concubin non propriétaire se limite aux dépenses de vie courante, sans rembourser le capital du prêt. L’idée, c’est que sa contribution couvre l’usage du logement, pas la construction du patrimoine de l’autre. En parallèle, « Il peut épargner de son côté, via une assurance-vie, un PEA ou un investissement immobilier », indique Arthur Mounier. Ce double mouvement évite que l’un finance le bien de l’autre tout en lui permettant de bâtir son propre patrimoine, par exemple pour un futur achat en commun ou un projet interressant.

Reste à sécuriser tout cela sur le papier. Les professionnels rappellent souvent cette phrase attribuée à Napoléon Bonaparte : « Les concubins ignorent la loi, la loi les ignore ». Pour sortir de cette zone grise, plusieurs outils existent : convention de concubinage précisant qui paie quoi, reconnaissance de dette quand l’un finance des remboursements exceptionnels ou des travaux, achat en indivision pour aligner financement et propriété « L’idéal, c’est que la réalité du financement corresponde à la réalité de la propriété », résume Maître Ricouvier. Un testament peut aussi protéger le concubin survivant sur le logement en cas de décès. La notaire Célia Gleize rappelle qu’anticiper et consulter un notaire avant les soucis, comme pour un contrat de mariage, coûte souvent moins cher qu’un conflit. « Ce n’est pas un manque de confiance d’aborder ces sujets, c’est une marque de respect », rappelle le CGP.