Réforme de la fiscalité du patrimoine 2025 : ces dons immobiliers jusqu’à 300 000 € sans droits qui peuvent tout changer pour vos enfants

Entre la crainte de voir son héritage grignoté par les droits de succession et la difficulté des jeunes à acheter un logement, beaucoup de familles se sentent coincées. La fiscalité du patrimoine, jugée lourde et compliquée, freine les coups de pouce financiers au moment où les enfants en auraient le plus besoin.

Un vaste chantier s’ouvre pourtant avec la réforme fiscalité patrimoine portée par le Conseil des prélèvements obligatoires, qui cible directement les dons exonérés immobilier 2025 et un assouplissement des transmissions en famille. Des mesures déjà votées cohabitent avec des pistes de réforme encore discutées. Et le calendrier est serré.

Réforme fiscalité patrimoine : des dons plus souples pour les familles

Dans un rapport de 226 pages, le Conseil des prélèvements obligatoires décrit une fiscalité du patrimoine trop lourde, complexe et peu efficace, et plaide pour un impôt plus « neutre ». L’organisme veut réduire les « distorsions économiques » entre types d’actifs, tout en gardant une réforme pensée « à rendement constant » : la pression globale ne bougerait pas, mais sa répartition changerait. Objectif affiché : simplifier les transferts entre générations, dans un contexte où les patrimoines se concentrent et où l’on hérite de plus en plus tard.

Sur les dons d’argent, le rapport propose de relever la limite d’âge du donateur de 80 à 85 ans pour l’exonération spécifique de 31 865 euros par bénéficiaire, renouvelable tous les 15 ans, qui existe déjà pour les dons familiaux en espèces. Cette exonération resterait réservée aux donataires majeurs, le CPO souhaitant éviter les montages au profit des parents plutôt que des jeunes adultes. Le même rapport suggère aussi de revoir les règles d’héritage autour de la « réserve héréditaire », de donner un abattement dédié aux beaux-enfants, et d’aligner davantage la fiscalité de l’assurance-vie sur celle des successions classiques, en contrepartie de taux moins élevés pour une base plus large.

Dons exonérés immobilier 2025 : jusqu’à 300 000 euros sans droits pour la résidence principale

Plus concrète pour les ménages, la loi de finances pour 2025 a créé un don familial exonéré pour l’immobilier, destiné à aider à l’achat ou à la rénovation du logement. Entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026, un enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant, ou à défaut un neveu ou une nièce, peut recevoir jusqu’à 300 000 euros au total de sa famille sans payer de droits de donation pour financer l’achat d’une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique. Le plafond est fixé à 100 000 euros par donateur, ce qui permet, par exemple, à deux parents de verser ensemble 200 000 euros à un enfant pour un achat immobilier, en plus des autres abattements en vigueur.

Ce dispositif très ciblé s’accompagne de conditions strictes, assez interressant à connaître avant de se lancer.

• Les sommes données doivent être utilisées dans les six mois pour acheter un logement neuf, en VEFA ou réaliser des travaux de rénovation énergétique éligibles.
• Le bien doit être occupé en résidence principale, ou loué à un tiers, pendant au moins cinq ans, sans pouvoir être loué à un membre du foyer fiscal du donataire.
• L’exonération spécifique se cumule avec les abattements de droit commun sur les donations, ce qui permet d’additionner plusieurs enveloppes familiales si parents et grands-parents participent.

De leur côté, les propositions plus larges du CPO sur l’immobilier – ajustement des plus-values à l’inflation, baisse de la part départementale des droits de mutation, rapprochement de la fiscalité des locations meublées et nues – visent à rendre l’ensemble plus lisible et à libérer des transactions. En attendant d’éventuelles réformes sur les droits de succession, la fenêtre ouverte par ces dons exonérés immobilier 2025 offre aux familles une marge de manœuvre inédite pour transmettre de leur vivant et aider les plus jeunes à accéder au logement, avant que ces règles ne soient, peut-être, revues à nouveau.