Ce nouveau cadre fiscal peut-il vraiment relancer l'immobilier abordable après la fin du Pinel ? Voici ce qui change pour les investisseurs et locataires.

Le marché du neuf s’est brutalement vidé de ses investisseurs particuliers. Depuis la fin du Pinel au 1er janvier 2025, les ventes aux investisseurs ont chuté de 55 % au troisième trimestre par rapport à 2024, pour tomber à 2 183 unités, soit 20 % des ventes aux particuliers contre 50 % habituellement. Une opération de promotion sur cinq a été retirée du marché, un niveau jamais vu.

Dans ce contexte, un nouveau cadre fiscal a été voté à l’Assemblée nationale pour réorienter l’épargne des particuliers vers des logements à loyers abordables. La mesure a été adoptée par 158 voix contre 49, en échange d’un engagement du gouvernement à alléger les ponctions sur les bailleurs sociaux. De quoi rebattre les cartes ?

Statut du bailleur privé et immobilier abordable

Au cœur du dispositif, le statut du bailleur privé instaure un amortissement fiscal annuel plafonné à 80 % de la valeur du bien, dans la limite de 8 000 euros par an pour deux logements maximum. Pour le neuf, les taux sont de 3,5 % à loyer intermédiaire, 4,5 % à loyer social et 5,5 % à loyer très social. Pour l’ancien rénové, ils s’établissent à 3 %, 4 % et 5 %. Les loyers doivent respecter les plafonds des logements conventionnés et la location à des membres de la famille est exclue.

L’exécutif a accepté de revoir la Réduction de loyer de solidarité (RLS) qui pèse depuis 2018 sur les bailleurs sociaux, afin de sécuriser leur capacité d’investissement. « Un coup de pouce à l’investissement privé pour générer du logement durable et abordable », a souligné Inaki Echaniz, en contrepartie « d’un réel engagement » du gouvernement à revoir les ponctions sur les bailleurs sociaux, selon MoneyVox. L’objectif affiché par le ministère du Logement tient en une promesse : « Un levier gagnant pour tous : gagnant pour le propriétaire, gagnant pour le locataire, gagnant pour l’économie et gagnant pour l’environnement ».

Loc’Avantages et l’après Pinel, impact sur l’offre

En parallèle, Loc’Avantages — prolongé par la loi de finances 2025 — reste l’outil opérationnel pour faire baisser les loyers réellement pratiqués. Il ouvre droit à une réduction d’impôt proportionnelle à l’effort consenti sur le loyer, avec des niveaux modulés et un bonus en cas d’intermédiation locative. Le logement doit être la résidence principale du locataire, respecter les plafonds de ressources, être décent et ne pas être classé F ou G. Une convention avec l’ANAH est obligatoire.

Les repères concrets ci‑dessous montrent où se situe l’avantage pour les bailleurs, parmis les plus efficaces quand l’intermédiation est mobilisée.

• Abattement de 15 % (Loc 1) ou 35 % (Loc 2) sans intermédiation ; 20 % (Loc 1) ou 40 % (Loc 2) avec intermédiation ; jusqu’à 65 % en Loc 3 avec intermédiation.
• Primes : 1 000 euros en location/sous‑location via un organisme agréé, 2 000 euros en mandat de gestion, +1 000 euros pour une surface ≤ 40 m².

Sur le terrain, le trou d’air post‑Pinel reste massif. Tombées à 2 183 unités au troisième trimestre, « soit 6,5 fois moins qu’un trimestre ordinaire », souligne Pascal Boulanger. « Nous serons à moins de 10 000 ventes aux investisseurs locatifs sur l’ensemble de l’année, contre 60 000 habituellement, c’est dramatique », pronostique Didier Bellier-Ganière. « C’est énorme, on n’a jamais vu ça », souffle Pascal Boulanger. Même constat côté élus : « Parce qu’aujourd’hui, il n’existe plus de dispositifs qui permettent d’inciter les investisseurs à repartir vers le locatif », a regretté Valérie Létard.

Le compromis parlementaire s’est noué autour d’un rééquilibrage avec le secteur social via la RLS, critiqué par certains groupes. « Une défiscalisation qui va encore bénéficier aux plus aisés, aux propriétaires », a dénoncé Claire Lejeune. Reste à voir comment l’articulation entre l’amortissement du statut du bailleur privé et les abattements de Loc’Avantages se traduira sur le flux de chantiers et la remise sur le marché de logements rénovés à loyers plafonnés.