Propriétaires : ce risque juridique méconnu qui peut vous coûter cher en cas d'accident dans un logement non entretenu
Quand un accident survient dans un logement, la responsabilité du propriétaire est souvent engagée, même si l'occupant est sans droit ni titre. Un arrêt récent de la Cour de cassation rappelle que l'entretien du bien est crucial pour éviter les condamnations.
Un garde-corps qui lâche, une chute dans une cuisine, un occupant qui ne rend pas les clés : quand un accident survient dans un logement, la question revient toujours la même. Jusqu’où va la responsabilité du propriétaire quand l’occupant n’est plus en règle, ou plus sous bail, mais encore présent dans les lieux ? La ligne de partage n’est pas celle que beaucoup imaginent.
Entre défaut d’entretien, obligation de livrer un logement décent et procédures qui s’éternisent pendant la trêve hivernale, la jurisprudence a fixé des repères très concrets. Un arrêt rendu en 2022 a notamment rappelé que l’illégalité d’une occupation ne suffit pas à décharger un bailleur si l’accident est dû à l’état du bâti. La suite éclaire, très concrètement.
Responsabilité du propriétaire : défaut d’entretien et accidents
Le socle est clair côté textes : l’article 1244 du Code civil engage la responsabilité du propriétaire pour les dommages causés par la « ruine » du bâtiment quand elle est liée à un défaut d’entretien ou à un vice de construction. Concrètement, une rupture de garde-corps, une chute liée à une rampe descellée ou à une installation structurelle défectueuse peuvent enclencher la responsabilité civile du bailleur. Et pas seulement pendant le bail, car le risque naît du bâti lui-même.
S’ajoute l’arsenal de la loi du 6 juillet 1989 : le bailleur doit délivrer et maintenir un logement décent, en bon état d’usage et de réparation, et réaliser les réparations non locatives prévues par le décret n° 87-712. Électricité sécurisée, menuiseries stables, équipements essentiels opérationnels, tout cela compte. Depuis le 1er janvier 2025, autre jalon à ne pas oublier : les logements classés G au DPE sont interdits à la location, ce qui renforce encore l’exigence de conformité globale du bien.
Occupant sans droit ni titre : ce qu’a jugé la Cour de cassation en 2022
Cas d’école, tranché par la Cour de cassation le 15 septembre 2022 (n° 19-26.249) : une occupante se maintient dans les lieux après la fin du bail, la barrière de la fenêtre de cuisine cède, elle chute. L’enquête révèle un descellement dû à un garde-corps non entretenu. Assignés, les propriétaires sont condamnés sur le fondement de l’article 1244 du Code civil. Point central de l’arrêt : l’occupation sans droit ni titre ne constitue pas, en soi, une faute de nature à exonérer le propriétaire quand le dommage provient du défaut d’entretien.
Autrement dit, même si la procédure d’expulsion traîne, y compris à l’approche de la trêve hivernale, l’obligation d’entretien demeure. Cesser d’entretenir un bien occupé irrégulièrement peut exposer le bailleur à une condamnation si un élément du bâti met en danger l’occupant et cause un dommage. Réflexe compréhensible, mais juridque risqué.
Comment un propriétaire peut-il limiter sa responsabilité en cas d’accident ?
D’abord, maintenir un plan d’entretien documenté : vérifications périodiques des éléments de sécurité (garde-corps, main courante, fenêtres, garde-fous), installations électriques et de gaz sécurisées, réparations non locatives réalisées sans délai, attestations et factures conservées. En présence d’un occupant sans droit ni titre, il reste opportun de faire constater l’état des lieux par huissier quand c’est possible, d’intervenir sur les points critiques et de tenir son assureur informé, tout en poursuivant la procédure d’expulsion dans les formes.
Ensuite, ne pas négliger la conformité des usages. À Lille, un propriétaire louant illégalement un meublé de tourisme a été condamné à payer 33 000 euros d’amende et à rembourser 2 000 euros de frais, la Ville ayant intensifié les contrôles depuis 2019, avec déclaration obligatoire et, depuis 2024, compensation par la création d’une nouvelle location de longue durée. En 2024, la municipalité a recensé 2 500 logements loués au moins une fois en meublés de tourisme, mené plus de 600 vérifications et 200 contrôles, avec une soixantaine de visites. « Les meublés de tourisme, ce sont des logements retirés de l’offre locative », explique Anissa Baderi, adjointe au maire chargée de l’Habitat, citée par Capital. Outre l’amende, un manquement de conformité accroît mécaniquement l’exposition au risque en cas d’accident dans un logement détourné de son cadre légal d’utilisation.
