Propriétaires : négliger cette formalité d'état des lieux peut vous priver de tout recours contre un locataire qui abîme le logement, selon la Cour de cassation

Un jardin envahi par les mauvaises herbes, un propriétaire persuadé que son locataire devra financer la remise en état, et au bout du chemin une décision de justice qui renverse totalement la situation. Dans un arrêt du 16 novembre 2023, la Cour de cassation a rappelé qu’un simple document manquant ou mal établi peut suffire à priver le bailleur de tout recours, même quand des dégradations sont bel et bien constatées.

Le sujet touche des milliers de foyers : les frais de remise en l’état d’un logement sont une cause fréquente de litige locatif, alors que l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 impose au locataire de répondre des dégradations et de prendre à sa charge l’entretien courant, les menues réparations et les réparations locatives. Trous dans les murs, sol abîmé, porte enfoncée ou plaque de cuisson cassée sont typiquement visés, sans oublier le règlement des charges récupérables. Encore faut-il que propriétaire et locataire aient respecté une formalité très précise au moment de quitter les lieux.

Dégradations du logement : ce que le locataire doit payer en principe

Sur le papier, la règle est claire : le locataire doit maintenir le logement en bon état, conformément à l’état des lieux d’entrée, et il « doit ainsi répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat de bail ». En pratique, les détériorations à sa charge peuvent ressembler à des trous ou des taches sur les murs, un revêtement de sol brûlé ou abîmé, une porte enfoncée, une plaque de cuisson cassée, ou encore un jardin laissé sans désherbage. Pour les équipements, la même logique s’applique : l’entretien courant de la serrure, comme celui de la chaudière ou des fenêtres, revient au locataire, qui doit entretenir et graisser serrures et verrous si besoin. S’il est responsable de la casse, par mauvaise utilisation ou barillet forcé, il lui revient de prévenir le propriétaire, de demander l’autorisation de remplacement et de régler la facture. En cas de perte ou de vol des clés, le changement de serrure ou au moins du barillet reste également à sa charge, même si le locataire choisit cette fois de renforcer la sécurité de sa porte.

À côté de ces dégradations locatives, le locataire assume aussi les charges récupérables, définies de façon exhaustive par le décret n° 87-713 du 26 août 1987. Il s’agit des dépenses nécessaires à la vie dans le logement, comme l’accès à l’eau courante ou le chauffage collectif, que le propriétaire règle avant d’en demander le remboursement. C’est pourquoi ces charges sont dites « récupérables ». Parmi elles figurent les frais de gardiennage : le locataire peut rembourser au bailleur 40% ou 75% de la rémunération du gardien selon les tâches effectuées. Quand le gardien assure « non seulement les tâches classiques d’administration de surveillance, mais aussi l’entretien des parties communes ainsi que l’élimination des rejets », les locataires remboursent au bailleur 75% de sa rémunération, explique l’Institut national de la consommation (INC), cité par MoneyVox. Pour l’ascenseur, les frais liés à l’entretien courant et à l’utilisation peuvent être répercutés en intégralité sur le locataire et, toujours selon l’INC, « Les locataires remboursent également le coût des interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ». À cela s’ajoutent l’entretien des parties communes, l’eau froide et chaude, le chauffage collectif, certaines taxes comme l’enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage ou la redevance pour l’assainissement, dans le respect des règles de régularisation : en location vide, les charges sont payées pour leur montant réel, via une provision mensuelle suivie d’une régularisation annuelle basée sur un décompte et des pièces justificatives comme des factures. Quand un contrat d’entretien de chauffage est certifié NF « norme française », les prestations prévues peuvent être intégralement récupérées sur les locataires si elles entrent dans ce cadre.

État des lieux de sortie : la formalité qui conditionne le paiement des dégâts

Pour que ces frais de remise en état soient effectivement supportés par le locataire, un document sert de pivot : l’état des lieux de sortie. Le propriétaire est en droit de faire prendre en charge les réparations par son locataire lorsque celles-ci sont constatées dans ce document, en comparaison avec l’état des lieux d’entrée. C’est lui qui permet, par exemple, de démontrer qu’un sol a été brûlé au cours du bail, qu’une porte a été enfoncée ou qu’une serrure a été détériorée par une mauvaise utilisation. Au moindre problème avec une serrure, le locataire a d’ailleurs intérêt à avertir rapidement le propriétaire, faute de quoi le défaut de signalement peut jouer contre lui et entraîner la prise en charge des réparations. Une clause « travaux » peut même prévoir dans le bail que le locataire commande directement certaines réparations au nom du propriétaire, sauf le gros œuvre, en échange d’une réduction de loyer, à condition de conserver les factures. Tout se joue donc sur ce qui est précisément décrit et daté à la sortie des lieux.

Dans l’affaire jugée par la 3e chambre civile de la Cour de cassation le 16 novembre 2023 (arrêt n° 22-19422), le litige est parti d’un défaut d’entretien du jardin. Le bailleur reprochait à son locataire de ne pas avoir désherbé, et cette absence d’entretien figurait dans un état des lieux de sortie. Problème : ce document avait été établi unilatéralement par le mandataire du bailleur, en l’absence totale du locataire, alors même que le propriétaire savait que ce dernier allait quitter les lieux. Les juges relèvent que le bailleur ne démontrait pas avoir tenté d’établir amiablement l’état des lieux de façon contradictoire. Il ne pouvait pas non plus prétendre que le locataire refusait un état des lieux amiable sans en apporter la preuve, car dans une telle hypothèse la loi prévoit le recours à un commissaire de justice, les frais d’état des lieux étant alors partagés par moitié. Dans cette affaire, aucun commissaire de justice n’avait été sollicité et le mandataire du bailleur avait décidé de rédiger lui-même l’état des lieux, au risque de produire un document sans valeur probante sur les dégradations.

Locataire et propriétaire : dans quels cas les dégradations ne sont plus facturées ?

Pour la Cour de cassation, l’état des lieux établi unilatéralement par le bailleur ne valait donc pas preuve des dégradations reprochées au locataire. Le propriétaire a été condamné à verser à ce dernier 1539,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et des majorations de retard. Une somme que le bailleur n’aurait probablement pas eu à payer s’il avait respecté la procédure prévue lors du départ du locataire. L’affaire montre que la responsabilité financière du locataire ne suffit pas : sans un état des lieux de sortie établi correctement, elle reste très difficile à faire reconnaître. Pour un propriétaire, quelques réflexes sont donc déterminants pour ne pas se retrouver à assumer lui-même des dégradations commises pendant le bail :

• proposer au locataire un rendez-vous pour l’état des lieux de sortie, par courrier recommandé avec avis de réception, dès que le préavis de départ est connu ;
• en cas de refus ou d’absence du locataire, faire intervenir un commissaire de justice pour dresser l’état des lieux, les frais étant alors partagés par moitié ;
• éviter de rédiger seul un état des lieux unilatéral, qui risque de n’avoir aucune valeur probante pour justifier des retenues.

Pour les deux parties, la leçon est particuliérement concrète. Le locataire reste tenu de payer les dégradations dont il est responsable : mauvaise utilisation d’une serrure, absence d’entretien du logement, revêtements brûlés ou équipements cassés, dès lors qu’un état des lieux de sortie contradictoire les mentionne. Le propriétaire, lui, doit accepter que certains frais restent à sa charge, par exemple quand une serrure casse par vétusté ou en cas de malfaçon, ou lorsque seules des charges précisément listées par le décret de 1987 peuvent être récupérées. En location vide, les charges doivent être régularisées une fois par an sur la base d’un décompte détaillé, envoyé au locataire un mois avant la régularisation, avec des pièces justificatives comme des factures que ce dernier peut consulter sur demande. Entre l’obligation matérielle d’entretenir le logement et l’obligation procédurale de bien documenter l’état des lieux de sortie, chaque manquement peut donc faire basculer la facture d’un côté ou de l’autre.