Neuf, location, crédit : les promoteurs tirent la sonnette d'alarme sur la pire crise immobilière depuis 50 ans

Chute des ventes de logements neufs, chantiers qui se raréfient, pénurie de biens à louer : le décor de la crise immobilière en France en 2026 inquiète les professionnels à tous les étages. Du côté des grandes enseignes de gestion locative comme des promoteurs, le mot « crise » n’est plus tabou.

Au deuxième trimestre, les réservations de logements neufs ont plongé de plus de 23 % sur un an pour tomber à un peu plus de 19 000 unités, bien loin des 42 310 réservations comptabilisées à la même période en 2021, selon la Fédération des promoteurs immobiliers. Dans le même temps, les prix de l’ancien reculent légèrement et le crédit se renchérit, tandis que l’offre locative se contracte dans les grandes villes. Et surtout, ces signaux interrogent sur ce qu’ils préparent pour 2027.

Logement neuf en chute libre et dispositif Jeanbrun en échec

Entre le 1er avril et le 30 juin 2026, 19 356 logements collectifs seulement ont été réservés, soit une baisse de 23,6 % par rapport au deuxième trimestre 2025, selon les chiffres de la Fédération des promoteurs immobiliers. « Nous n’avons jamais été à un niveau aussi faible. Même l’année du Covid, en 2020, paraît un eldorado », a commenté mercredi 9 septembre Didier Bellier-Ganière, directeur général de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). Le président de la fédération, Pascal Boulanger, résume de son côté : « Je pensais que nous avions touché le fond, et bien non, toujours pas! », a-t-il déclaré à BFMTV.

Dans le détail, les ventes de logements « en bloc » aux bailleurs sociaux se sont effondrées à 5 162 réservations sur le trimestre, soit 40,8 % de moins qu’un an plus tôt. « Nous observons deux effets. D’un côté, nous avons de plus en plus de retours de maires qui sont opposés à la construction de ces logements, tandis que de l’autre, le financement des bailleurs sociaux est de plus en en plus restreint », décrit Didier Bellier-Ganière. « Les bailleurs sociaux sont comme tout le monde, ils doivent arbitrer, et ils s’essoufflent », illustre Pascal Boulanger. Le nouveau dispositif Jeanbrun, censé relayer le Pinel, ne prend pas le relais : il ne représente que 150 à 200 réservations de logements par mois, soit moins de 5 % de l’objectif de 4 000, alors même que le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a reconnu qu’il n’était pas suffisamment calibré.

Taux en hausse et pénurie de logements : vers une crise durable du logement

Le contexte financier ajoute une pression supplémentaire. La Banque centrale européenne a relevé ses taux directeurs de 0,25 point, portant le taux de dépôt à 2,50 %, ce qui se traduit déjà par des taux de crédit immobilier autour de 3,50 % sur 20 ans et 3,60 % sur 25 ans, avec des offres qui atteignent 4,20 % pour des ménages modestes gagnant moins de 2 000 euros par mois. Pour une mensualité de 1 000 euros, la capacité d’emprunt recule de 172 400 à 167 900 euros avec un taux à 3,80 %, un glissement qui rend l’accession à la propriété un peu plus compliquée chaque mois. Face à cette hausse attendue des taux qui pourraient avoisiner 4 % en fin d’année, « ce qui ne va pas nous aider », euphémise Pascal Boulanger, pour qui « le chemin (politique, ndlr) est étroit » afin d’obtenir une nette amélioration du statut fiscal proposé aux investisseurs privés. Dans l’ancien, les prix ont déjà baissé de 1 % au deuxième trimestre par rapport aux trois mois précédents et de 0,8 % sur un an, les maisons reculant de 1,3 % quand les appartements ne cèdent que 0,1 %, selon les notaires et l’Insee.

Côté construction, seulement 370 673 logements ont été autorisés entre août 2025 et juillet 2026, soit 9,5 % de moins que la moyenne des cinq années précédentes, un signal interressant pour 2027 car ces autorisations d’aujourd’hui sont les livraisons de demain. Cette raréfaction alimente déjà une tension record sur le marché locatif. C’est « la pire crise depuis plus d’un demi-siècle », alerte Zahir Keenoo, PDG de Foncia ADB, sur franceinfo. « Foncia existe depuis 54 ans et ça fait 54 ans qu’on n’a pas vu ça », poursuit-il, alors que le nombre de logements disponibles à la location recule de 7 % et que le volume global de locations baisse de 2 % selon les chiffres de Foncia. Depuis le 1er janvier, 225 000 dossiers de candidats locataires « qualifiés » ont été déposés auprès de Foncia : « Ils remplissent tous les critères. Aujourd’hui, on ne peut pas les loger », constate-t-il. À Paris, « c’est à peine 70 logements disponibles à la location », et « à peine une centaine » à Lyon, détaille encore le dirigeant, qui observe aussi une baisse des transactions dans l’ancien et une hausse des annulations de compromis. « L’accession à la propriété pour les primo-accédants est devenue plus que complexe », résume-t-il, avant de constater que « Les gens ne peuvent plus acheter. Les conditions d’emprunt deviennent de plus en plus complexes (…) et il y a un contexte politique instable. Nos clients nous disent : nous n’avons pas confiance. » Pour Zahir Keenoo, « Le logement est un facteur de complexification sociale, de réduction de la mobilité et de fragilisation du pouvoir d’achat », même s’il salue le fait que « C’est la première fois en un demi-siècle que tous les partenaires, acteurs privés, gouvernement, syndicats de la profession, sont autour de la table et travaillent de concert main dans la main ». « C’est une très bonne nouvelle », relève-t-il, mais « il faut maintenant un choc de confiance ».