HLM : votre conjoint est propriétaire d’un bien loué ? Le Conseil d'État valide ce motif de refus, même sous les plafonds de ressources
À Paris, un couple sous les plafonds de ressources a vu sa demande de HLM rejetée à cause d’un petit appartement loué par le conjoint. La décision du Conseil d’État pourrait peser sur de nombreux dossiers similaires, y compris le vôtre.
Un couple pensait avoir fait tout ce qu’il fallait pour obtenir un logement social à Paris. Revenus sous les plafonds, dossier complet, demande déposée dans le 20e arrondissement. La commission a pourtant rejeté leur candidature, au seul motif que l’un des conjoints était propriétaire d’un studio de 35 m² dans le même arrondissement, qu’il louait sur le marché privé.
Le tribunal administratif de Paris avait, dans un premier temps, annulé ce refus le 26 septembre 2025. Mais, le 22 octobre 2026, le Conseil d’État, dans sa décision n° 510145, a cassé ce jugement et validé le rejet de la demande, en s’appuyant sur l’article L. 441-2-2 du Code de la construction et de l’habitation. Derrière ce contentieux très concret se joue une question interressante pour de nombreux ménages où un conjoint est déjà propriétaire.
HLM refusé à Paris : ce que le Conseil d’État a décidé dans l’affaire du 20e
Dans ce dossier, la commission d’attribution du 20e arrondissement avait considéré que le ménage ne remplissait pas les conditions pour un logement social, car l’un de ses membres possédait un appartement de 35 m², donné en location. Le tribunal administratif de Paris avait estimé que la commission devait d’abord vérifier si les loyers tirés de ce bien faisaient dépasser au ménage le plafond de ressources applicable avant de pouvoir opposer ce motif. Le Conseil d’État a pris le contre-pied de cette analyse, jugeant que la seule existence d’un logement générant des revenus permettant de se loger dans le parc privé pouvait suffire pour refuser l’attribution.
La haute juridiction a relevé que la commission ne s’était pas contentée de constater la propriété de ce studio. Elle avait examiné si ce bien, compte tenu des revenus qu’il procure, était de nature à permettre au ménage d’accéder à un logement dans le parc privé. Dans ces conditions, le Conseil d’État a estimé que la commission n’avait pas à vérifier en plus si les ressources totales du ménage dépassaient les plafonds de ressources du logement social. Le couple a donc vu sa demande définitivement rejetée, sans possibilité de nouveau réexamen de son dossier.
Propriétaire, plafonds de ressources et recours : ce que prévoit la loi
L’article L. 441-2-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit qu’un membre du ménage propriétaire d’un logement adapté à ses besoins et capacités, ou d’un logement « susceptible de générer des revenus suffisants pour accéder à un logement du parc privé », peut voir sa demande refusée. Le texte ne rend pas ce refus automatique, puisqu’il précise que la commission « peut » utiliser ce motif. Il ajoute une exception importante pour la pratique : ce motif ne peut pas être opposé à un membre du ménage qui bénéficie ou a bénéficié d’une ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales. Autrement dit, la propriété joue comme un motif de refus autonome, à côté de la condition de ressources.
| Situation du ménage | Base légale | Rôle de la commission | Risque de refus | Arguments possibles du demandeur |
|---|---|---|---|---|
| Propriétaire d’un logement adapté occupable | Art. L. 441-2-2 CCH | Apprécier adaptation aux besoins | Élevé | Prouver l’inadaptation du bien |
| Conjoint propriétaire d’un logement loué | Art. L. 441-2-2 CCH | Évaluer si les loyers permettent un logement du parc privé | Élevé après décision CE 510145 | Détailler charges, crédit, revenus nets |
| Propriétaire d’un logement inadapté, sans revenus suffisants | Art. L. 441-2-2 CCH (motif non visé) | Apprécier l’absence de revenus suffisants | Plus faible | Montrer loyers trop faibles ou inexistants |
| Bénéficiaire d’une ordonnance de protection | Art. L. 441-2-2 CCH | Ne pas opposer ce motif de propriété | Faible sur ce point précis | Produire l’ordonnance ou la décision du juge |
Les plafonds de ressources restent, à côté de la propriété, une condition d’accès au parc social. En 2026, à Paris et dans les communes limitrophes, le revenu annuel à ne pas dépasser est de 34 996 € pour une personne seule et de 52 303 € pour deux personnes. Un couple comme Léa et Hugo, avec 50 000 € de revenus fiscaux de référence, se situe donc sous le plafond pour deux personnes, et demeure éligible sur ce critère. Mais un HLM refusé car le conjoint est propriétaire d’un logement loué reste possible si la commission considère que les loyers de ce bien permettent de se loger dans le parc privé. En cas de refus, il faut lire attentivement la notification écrite, vérifier que le motif de propriété est clairement indiqué, puis, si la décision paraît injustifiée au regard de la situation réelle du bien, adresser un recours gracieux argumenté au bailleur social, en apportant toutes les explications utiles avant, le cas échéant, de saisir le tribunal administratif, sachant que le juge contrôle de manière limitée l’appréciation de la commission sur ce type de motif.
En bref
- En novembre 2024, la CALEOL d’Elogie-Siemp refuse un HLM à un couple du 20e arrondissement de Paris, malgré des revenus sous les plafonds officiels.
- Saisie après un premier succès du couple devant le tribunal administratif de Paris, la décision du 22 octobre 2026 du Conseil d’État valide le refus en raison d’un studio de 35 m² loué par le conjoint.
- Cette jurisprudence confirme que la propriété d’un logement loué, jugé suffisant pour financer un logement dans le parc privé, peut à elle seule faire échouer une demande de logement social.
