Canicule : murs jaunis ou trou pour la clim, cette distinction juridique qui peut vous coûter votre dépôt de garantie

Climatiseur mobile coincé dans l’entrebâillement de la fenêtre, films alu scotchés sur les vitres, stores tirés vers l’extérieur : pendant la canicule, beaucoup de locataires ont bricolé pour garder un peu de fraîcheur. À la fin de l’été, les murs ont jauni sous les rayons, la peinture s’est parfois écaillée et un trou a pu être percé pour une clim.

Au moment de l’état des lieux de sortie, une question délicate surgit alors : simple vétusté liée au soleil ou véritable dégradation locative imputable au locataire, avec retenue possible sur le dépôt de garantie ? Entre adaptations de survie et dommages réels au logement, la frontière n’est pas toujours claire. Et c’est précisément là que les litiges naissent.

Vétusté ou dégradation : qui doit payer les murs jaunis ?

En droit locatif, la vétusté désigne l’usure naturelle d’un logement liée à un usage normal et prolongé. Le site officiel service-public.fr donne par exemple comme dommage typique une « Peinture dont la couleur a passé ». Un mur qui jaunit ou une peinture qui ternit sous l’effet répété des rayons du soleil relève donc, en règle générale, de cette usure. « Les dommages causés par la vétusté sont à la charge du propriétaire, même si les réparations nécessaires figurent sur la liste des réparations locatives ».

Les choses changent dès que l’état des lieux de sortie révèle une intervention directe du locataire : trou dans un mur pour faire passer le tuyau d’une clim, store intérieur tordu après avoir été forcé vers l’extérieur, film aluminium ou « Blanc de Meudon » ayant laissé des traces sur les vitrages. Dans ces cas, on parle de dégradation locative issue d’un « mésusage » du logement, que le bailleur peut en principe facturer, alors même qu’il n’est pas tenu d’installer une climatisation ou des volets extérieurs et que seule « l’occultation de la lumière dans les pièces dédiées au sommeil » par des volets, persiennes ou un « dispositif d’effet équivalent » est obligatoire.

Caution, preuves et grille de vétusté en cas de litige

Lorsqu’il estime qu’une dégradation locative est avérée, le propriétaire dispose de plusieurs leviers : adresser une mise en demeure par courrier recommandé, retenir tout ou partie du dépôt de garantie, saisir la commission de conciliation, puis, en dernier recours, le tribunal judiciaire pour obtenir une indemnisation. Avant d’en arriver là, il doit documenter précisement les désordres par des photographies datées, un constat de commissaire de justice, des témoignages ou des devis de réparation, car plus le dossier est rigoureux, plus il a de chances de convaincre un juge.

De son côté, un locataire qui conteste une retenue sur son dépôt de garantie a intérêt à réunir l’état des lieux d’entrée et de sortie, ses propres photos prises au fil de la location, les échanges écrits avec le bailleur et, si besoin, un devis contradictoire. Les parties peuvent aussi s’accorder sur une grille de vétusté, qui fixe une durée de vie théorique et un coefficient de réduction annuel pour la peinture ou les revêtements, afin de répartir le coût d’une reprise de mur jauni selon la durée d’occupation. Dans ce contexte de canicules à répétition, « Les exigences liées à la rénovation énergétique évoluent rapidement et le confort d’été prend une place croissante dans les réflexions réglementaires », explique Bruno Cantegrel, fondateur de la plateforme Monsieur Hugo, cité par BFM TV Immobilier.