Crédit immobilier : un reste à vivre élevé ne suffit plus, cette règle des 35% qui bloque votre projet va-t-elle sauter ?

Toucher 10.000 euros nets par mois, rembourser déjà 3.500 euros de crédit pour sa résidence principale, disposer encore de 6.500 euros de reste à vivre chaque mois… et se voir pourtant refuser un nouveau prêt immobilier. Ce cas évoqué par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun illustre une réalité déroutante pour certains ménages aisés : leur dossier bute sur un plafond d’endettement automatique, bien avant que leur budget ne soit réellement à l’os.

Dans un contexte où les taux sur 25 ans tournent entre 3,50 et 4,20%, et où le coût total du crédit grimpe facilement à 4 à 5% une fois l’assurance et les frais intégrés, le ministre alerte sur un risque de blocage de nombreux dossiers. Pour lui, « si on veut booster l’accession à la propriété, il faut que le crédit immobilier se libère », a-t-il déclaré devant des journalistes, selon BFMTV. Au cœur du débat : la règle des 35% d’endettement, et la manière dont elle ignore parfois le confort financier concret des emprunteurs.

Assouplir la règle des 35% d’endettement : ce que veut changer Vincent Jeanbrun

Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent respecter des normes fixées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) : un taux d’endettement maximal de 35%, assurance emprunteur incluse, et une durée de financement limitée à 25 ans, sauf exceptions. Elles peuvent déroger à ces critères pour 20% des dossiers, à condition de réserver au moins 70% de cette marge à l’achat de résidence principale et 30% aux primo-accédants, rappelle une contribution de la Fédération bancaire française. Ce cadre vise à contenir le surendettement et à préserver un modèle de crédit « à la française », jugé « particulièrement protecteur » par l’économiste Michel Mouillart, associé à l’Observatoire Crédit Logement CSA.

Vincent Jeanbrun ne conteste pas totalement ce principe. Le HCSF a « toute sa légitimité et un rôle important », souligne-t-il. Mais il s’interroge ouvertement sur ses effets pour certains profils. Le ministre prend l’exemple d’un foyer qui gagne 10.000 euros par mois et rembourse déjà 3.500 euros pour sa résidence principale : avec 6.500 euros de reste à vivre, il pourrait, en théorie, financer un logement locatif supplémentaire. Or « il ne peut plus emprunter, car il dépasserait la limite des 35% de ses revenus », expose-t-il. Pour ces propriétaires bailleurs, « il y a un enjeu de reste à vivre qui n’est pas assez considéré aujourd’hui », estime-t-il encore. « Ça, c’est quelque chose qu’il faut que l’on remette en question, que l’on interroge. Je ne fais pas d’annonces, mais je dis que l’on doit ouvrir toutes les portes. »

Reste à vivre, taux d’usure et pistes d’assouplissement du crédit immobilier

Le débat dépasse désormais le seul ministre. La Fédération bancaire française propose de « supprimer le caractère contraignant des règles fixées par le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) », afin de redonner des marges de manœuvre aux établissements. De son côté, Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer et présidente de l’APIC, défend une prise en compte plus fine du reste à vivre : un ménage qui gagne 15.000 euros peut supporter 50% d’endettement tout en conservant 7.500 euros disponibles chaque mois, ce qui reste très confortable pour les « investisseurs » et les « profils les plus aisés ». Pour ces publics interressés par un deuxième achat, l’assouplissement du cadre pourrait rouvrir des dossiers aujourd’hui refusés. Vincent Jeanbrun, lui, dit avoir déjà reçu les banques « en leur disant que cela ne va pas, il faut lâcher beaucoup plus » et assure : « J’ai eu l’occasion d’en parler avec le ministre de l’Économie tout récemment. Et je vais continuer à aller rencontrer les différents acteurs du système bancaire, mais également de la Banque de France, pour qu’on ait des fonctions et des fonctionnalités qui puissent donner du résultat. »

Autre verrou, le taux d’usure : le plafond légal du TAEG que les banques ne peuvent dépasser. Depuis le 1er octobre 2026, il s’établit à 5,40% pour les prêts de 20 ans et plus et 4,68% entre 10 et 20 ans, soit seulement 0,11 point de plus qu’au trimestre précédent, selon la Banque de France. Or il est calculé à partir des taux constatés le trimestre passé, ce qui crée un décalage quand les barèmes montent vite. Le courtier CAFPI estimait déjà qu’en avril, 14% des dossiers étudiés se heurtaient à ce plafond. Pretto relève pour sa part un taux moyen de 3,66% sur 20 ans et 3,75% sur 25 ans, ce qui, une fois l’assurance intégrée, pousse certains TAEG au-delà du taux d’usure. Pour contourner ce blocage, SeLoger rappelle qu’un changement d’assurance emprunteur peut faire baisser le TAEG et sauver un financement. Dans ce contexte, l’APIC plaide pour un retour à une mise à jour mensuelle du taux d’usure, comme en 2023, afin d’éviter que des projets ne tombent uniquement à cause de la mécanique réglementaire.