Immobilier de bureaux : 10 millions de m² sont déjà vides, alors pourquoi la France continue de construire des tours neuves ?

Dans les grands quartiers d’affaires, les grues sont toujours là et les nouvelles silhouettes de verre se dessinent à l’horizon. Pourtant, derrière ces façades en chantier, une autre réalité inquiète les professionnels : des millions de mètres carrés de bureaux déjà construits restent inoccupés, parfois depuis des années, alors que de nouvelles tours de bureaux neuves continuent d’être lancées.

Dans les grandes métropoles, plusieurs millions de mètres carrés de bureaux sont aujourd’hui vides et les taux de vacance atteignent déjà des niveaux à deux chiffres sur certains marchés. Dans le même temps, des projets emblématiques comme la Tour Triangle à Paris, la Tour Occitanie à Toulouse, The Link à La Défense ou encore la future Tour des Lyonnais à Lyon s’apprêtent à ajouter des dizaines de milliers de mètres carrés supplémentaires. La mécanique derrière ce paradoxe est plus complexe qu’il n’y parait.

Le paradoxe des bureaux vides et des nouvelles tours de bureaux

Un acteur du secteur confie à BFM Business : « La tertiarisation de la France est arrivée à son terme ». Pour décrire la situation actuelle, Olivier Taupin, directeur du département bureaux, logistique et industrie chez Cushman et Wakefield, parle d’un marché qui affronte deux forces à la fois : « Nous assistons à un double phénomène assez nouveau », résume-t-il. « Non seulement, le niveau de transactions chute d’année en année, particulièrement pour les grandes surfaces. Et surtout, cet indicateur est doublé d’une offre disponible qui a atteint un pic historiquement haut ». Aujourd’hui, les surfaces de bureaux libres dépassent ainsi les 10 millions de mètres carrés en France, dont 6,5 millions rien qu’en Île-de-France, soit environ le double de 2019, tandis que l’offre globale a encore progressé de 17 % en un an entre le deuxième trimestre 2025 et le deuxième trimestre 2026 dans 17 grandes villes selon BNP Paribas Real Estate.

Cette abondance masque de fortes disparités géographiques. Les taux de vacance atteignent 8,9 % à Lyon, 8,4 % à Rennes, 7,7 % à Lille et 7,4 % à Bordeaux, mais dépassent déjà 10 % en Île-de-France. Le stock devrait encore gonfler, la région francilienne devant acceuillir 600 000 mètres carrés de surfaces neuves en 2027, avant un tassement des mises en chantier les années suivantes et des projections qui évoquent plus de 10 millions de mètres carrés disponibles à l’horizon de 5 à 10 ans. Ce gonflement de l’offre tient aux livraisons d’immeubles décidées en période post-Covid, tandis que de nombreuses entreprises réduisent désormais les surfaces louées sous l’effet du télétravail, d’un nombre d’actifs en baisse et d’une conjoncture économique plus incertaine.

Pourquoi construire encore des tours de bureaux en France malgré des bureaux vides

Pour les promoteurs et les investisseurs, ces chiffres ne suffisent pas à bloquer les projets situés dans les cœurs d’affaires les plus dynamiques. À Lyon, la future Tour des Lyonnais, ou Tour M2, doit ainsi s’élever à 180 mètres à la Part-Dieu, avec environ 30 000 mètres carrés de bureaux, un hôtel 5 étoiles et un rooftop. Son promoteur, DCB International, affirme avoir déjà reçu des lettres d’intention pour au moins 50 % des surfaces tertiaires, et son directeur général adjoint Jérôme Pouffier-Adnet explique au média Tout Lyon : « nous voyons bien que l’argument des surfaces excédentaires ne tient pas ». Selon lui, « qu’il se consomme au moins 20.000 mètres carrés de surfaces neuves par an dans le quartier », et hormis 86.000 mètres carrés livrés en 2027, « aucun autre programme neuf ne sortira en 2028, 2029 et 2030 ». La présidente LR de la métropole de Lyon, Valérie Sarselli, a d’ailleurs indiqué que la collectivité « ne s’interdit rien » concernant ce projet.

À Paris, la Tour Triangle doit ajouter 70 000 mètres carrés de bureaux et 20 000 mètres carrés de services à partir de 2027 porte de Versailles. À Toulouse, la Tour Occitanie et ses 40 étages est annoncée pour 2029 près de la gare Matabiau, tandis que The Link, nouveau siège de TotalEnergies à La Défense, a déjà été livré en juin, ses anciennes tours Coupole et Michelet étant désormais en vente sans encore trouver preneur. Ces programmes restent concentrés dans des quartiers très bien connectés où la demande solvable pour des bureaux récents et performants existe encore, alors que les immeubles plus anciens et périphériques peinent à trouver preneur.

Ces chantiers traduisent aussi l’inertie propre à l’immobilier de bureaux : un immeuble met plusieurs années entre l’idée et la livraison, avec des autorisations, des financements et des pré-commercialisations engagés bien avant que la crise de la demande ne soit visible. Jean-Laurent de la Prade, directeur des régions pour BNP Paribas Real Estate, rappelle que les mises en chantier ont reculé « de 54% depuis 2022 », et qu’une opération met environ trois ans à sortir de terre ; « On se dirige vers une raréfaction de l’offre neuve », estime-t-il. La reconversion des bureaux vides en logements ne suffit pas à absorber l’excès : selon le rapport Sisyphe remis en juin 2025 à l’ancienne ministre du Logement Valérie Létard, seuls 20 à 25 % des surfaces vacantes auraient un potentiel de transformation, les trois-quarts ne pouvant pas l’être car « la nature même du bâtiment ne le permet pas, les plateaux sont trop profonds, il faut alors démolir et reconstruire », souligne Roland Cubin, directeur général adjoint de Groupama Immobilier et co-auteur du rapport. Dans ce paysage, Olivier Taupin estime que « Mais beaucoup de collectivités commencent à changer leur état d’esprit » après avoir longtemps redouté une perte de fiscalité, tandis que pour Robert Fanchon, directeur général du promoteur Gambetta, il reste « plus rentable et plus simple d’investir dans des bureaux que des logements ». Résultat, certains investisseurs se diversifient vers l’hôtellerie, les résidences gérées ou les datacenters, alors que d’autres continuent de parier sur des bureaux neufs très bien placés, au risque de voir se déprécier davantage un parc tertiaire plus ancien et mal desservi.