Elle refuse de quitter le logement, chute de la fenêtre : cette décision de la Cour de cassation en 2022 peut coûter très cher aux propriétaires

Le bail est terminé, les clés auraient dû être rendues, l’appartement remis sur le marché. Pour ce propriétaire, l’histoire s’est prolongée bien au delà : son ancienne locataire a refusé de quitter les lieux, avant d’être grièvement blessée en chutant dans le vide depuis une fenêtre de la cuisine.

Comme souvent, la procédure d’expulsion a pris du temps, encore allongé par la trêve hivernale qui suspend les expulsions pendant plusieurs mois. Pendant cette occupation devenue illégale, un garde-corps mal entretenu a cédé, provoquant la chute de la jeune femme et une bataille judiciaire qui est allée jusqu’à la Cour de cassation, avec à la clé la condamnation du propriétaire sur le terrain de la responsabilité civile. Un rappel qui bouscule pas mal d’idées reçues.

Une occupante sans droit ni titre et un garde-corps défectueux

Dans cette affaire, l’occupante d’un appartement a décidé de rester dans le logement après la fin de bail, malgré l’absence d’autorisation et le terme du contrat de location. Ancienne locatair des lieux, elle se maintient dans l’appartement alors qu’une procédure d’expulsion est enclenchée, procédure qui ne peut de toute façon pas aboutir tant que la trêve hivernale bloque les mises à la rue.

C’est au cours de cette période d’occupation sans droit ni titre qu’elle tombe de la fenêtre de la cuisine, le garde-corps ayant cédé à cause d’un défaut manifeste d’entretien. La victime assigne alors les propriétaires en justice. Les juges, jusqu’à la Cour de cassation dans un arrêt du 15 septembre 2022 (n° 19-26249), retiennent que la chute est directement liée au descellement de ce garde-corps, élément du logement qui aurait dû être maintenu en bon état par le bailleur.

Responsabilité du propriétaire et obligations d’entretien après la fin du bail

Pour fonder leur décision, les magistrats se réfèrent à l’article 1244 du Code civil, qui dispose que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien (…) ». En clair, dès lors qu’un élément du bâtiment se détériore faute d’entretien et provoque un dommage, c’est le propriétaire qui voit sa responsabilité engagée, sans qu’il soit nécessaire de prouver une faute de sa part au sens classique.

Un point important de l’arrêt tient au statut de la victime : la Cour de cassation considère que le fait pour l’occupante de se maintenir dans les lieux sans droit ni titre ne constitue pas une faute de nature à exonérer le bailleur. Autrement dit, le propriétaire reste exposé à une responsabilité du propriétaire pour les dommages causés par un logement mal entretenu, même si la personne qui y vit n’a plus aucun droit d’y être. Le simple fait d’être « victime » d’une occupation illégale ne permet donc pas de se désintéresser de l’état du bien.

Pour les bailleurs, la tentation est grande de couper dans les dépenses d’entretien lorsqu’un occupant refuse de partir, surtout alors que la procédure d’expulsion s’annonce longue et que la trêve hivernale gèle toute intervention forcée. Cette décision rappelle qu’un tel choix peut se retourner contre eux si un élément de sécurité du logement présente un danger. Garde-corps, rambardes, escaliers, balcons ou plafonds fissurés restent sous leur responsabilité, que le contrat de location soit en cours ou non.

Dans ce contexte, les propriétaires ont tout intérêt à continuer à surveiller l’état de leur bien, à documenter les interventions réalisées et, lorsque cela est possible, à programmer des travaux d’urgence sur les éléments les plus sensibles. L’arrêt du 15 septembre 2022 ne crée pas une règle nouvelle, il illustre de façon très concrète jusqu’où peut aller la portée de la qualité de occupante sans droit ni titre pour la victime et de la qualité de propriétaire pour le bailleur, même bien après la fin du bail.