Occupante sans droit ni titre, elle chute de la fenêtre et fait condamner son ex-proprio : ce que cette décision change pour tous les bailleurs

Mettre son appartement en location peut rapidement tourner au casse-tête lorsque l’ex-locataire refuse de rendre les clés à la fin du bail. Procédure d’expulsion qui s’enlise, trêve hivernale qui bloque toute évacuation pendant plusieurs mois, propriétaire qui ne perçoit plus de loyer mais reste lié au bien : la situation est familière à de nombreux bailleurs. Dans un dossier remonté jusqu’à la Cour de cassation, ce contexte déjà tendu a pris un tour dramatique, avec la chute d’une occupante depuis la fenêtre de la cuisine.

L’intéressée avait choisi de rester dans le logement malgré la fin du bail, devenant une occupante sans droit ni titre. Après sa chute, provoquée par la rupture du garde-corps, elle a assigné les propriétaires en justice en mettant en cause l’état du logement. Jusqu’en septembre 2022, les juges ont eu à trancher : bail terminé, occupation illégale, mais propriétaire tout de même condamné, ce qui pose une question très concrète pour les bailleurs sur la responsabilité du propriétaire occupant sans droit ni titre.

Une occupante sans droit ni titre chute de la fenêtre du logement

Les faits à l’origine de l’arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2022 (n° 19-26249) sont précis. L’occupante d’un appartement décide de se maintenir dans les lieux après la fin de son bail, sans plus disposer d’aucun titre pour y rester. Pendant cette occupation illégale, le garde-corps de la fenêtre de la cuisine, mal entretenu, se descelle et cède ; elle tombe alors dans le vide et se blesse. L’occupante engage la responsabilité civile des propriétaires en estimant que ce défaut d’entretien est à l’origine directe de son dommage.

Pour statuer, les juges se sont appuyés sur l’article 1244 du Code civil, qui prévoit que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien (…) ». Dans ce dossier, la rupture du garde-corps résultait d’un manque d’entretien du bâtiment, ce qui a conduit à la condamnation des propriétaires. La Cour de cassation a jugé que le fait que l’occupante se maintienne sans droit ni titre dans le logement ne constituait pas une faute suffisante pour les exonérer de leur responsabilité de propriétaires.

Responsabilité du propriétaire, entretien du logement et faute du locataire

La jurisprudence ne va toutefois pas toujours dans le même sens pour les bailleurs. Dans une autre affaire, partie du tribunal de grande instance de Blois, une locataire a poursuivi son propriétaire en affirmant qu’il lui louait un logement indécent. Le tribunal lui avait donné raison en condamnant le bailleur à lui verser des dommages et intérêts. En appel, les magistrats ont bien reconnu que le logement ne répondait pas aux critères de décence, mais ils ont relevé que la locataire avait empêché la réalisation de travaux demandés par le propriétaire et contribué à la détérioration des lieux par son comportement. La Cour de cassation, le 6 octobre 2025 (pourvoi n° 23-18.664), a confirmé cette approche : les désordres invoqués, liés à l’humidité, au gaz et à la toiture, résultaient du refus de la locataire de laisser intervenir les entreprises et de son non-respect des règles d’aération, un comportement fautif qui écarte la responsabilité du bailleur comme celle de l’agent immobilier chargé de la mise en location.

Reste que même en présence d’un locatair défaillant ou d’un occupant sans droit ni titre, le propriétaire ne peut pas décider de ne plus entretenir son bien sans prendre de risque. Les textes prévoient que le locataire règle, en plus de son loyer, des charges locatives correspondant aux dépenses de fonctionnement du logement, par exemple pour l’accès à l’eau ou le chauffage collectif. Ce sont des dépenses « récupérables », à la différence du gros entretien et des éléments de sécurité comme un garde-corps, qui demeurent à la charge du bailleur. Selon l’Institut national de la consommation, certaines rémunérations de gardien peuvent être remboursées par les locataires lorsque celui-ci assure « non seulement les tâches classiques d’administration de surveillance, mais aussi l’entretien des parties communes ainsi que l’élimination des rejets », explique l’Institut national de la consommation, cité par MoneyVox. Pour les ascenseurs, « Les locataires remboursent également le coût des interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine, le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils », précise l’INC. Lorsque le chauffage collectif fait l’objet d’un contrat d’entretien certifié NF (« norme française »), les prestations prévues peuvent être entièrement répercutées sur les occupants. En revanche, les grosses réparations ou les défauts d’entretien susceptibles de conduire à la « ruine » d’un élément du bâtiment, comme dans le cas du garde-corps, restent juridiquement associés à la responsabilité du propriétaire, même si le logement est occupé illégalement.