Encadrement des loyers : pourquoi votre bail pourrait vous coûter beaucoup plus cher après cette date de 2026
À l’approche du 24 novembre 2026, l’encadrement des loyers arrive à son terme dans les grandes villes en zones tendues. Une prolongation de deux ans se prépare, mais elle ne profiterait pas à tous les locataires.
Dans le calendrier des locataires des grandes villes, une date ressort désormais en rouge : le 24 novembre 2026. Ce jour-là, sauf nouveau vote du Parlement, l’encadrement des loyers mis en place à titre expérimental depuis plus de dix ans doit prendre fin dans les zones tendues où il s’applique aujourd’hui. Pour des millions de ménages, cette échéance pose une question très concrète : jusqu’à quand leur loyer restera-t-il plafonné ?
L’encadrement a été créé par la loi ALUR en 2014, puis relancé par la loi ELAN en 2018 : il impose un loyer maximum fixé autour d’un loyer de référence, défini chaque année par arrêté préfectoral selon le quartier, la surface et le type de bail. Plus de 70 collectivités ont décidé de l’activer, parmi lesquelles Paris, Lille, Lyon, Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier. À l’approche de la fin de l’expérimentation, le gouvernement discute désormais d’une prolongation de deux ans qui ne serait pas automatique pour tout le monde. Et cette nuance change beaucoup de choses.
Prolongation de l’encadrement des loyers : un sursis de deux ans en discussion
Depuis l’origine, le dispositif découle d’une succession de lois. La loi ALUR de 2014 a posé le principe du plafonnement, la loi ELAN de 2018 l’a encadré comme une expérimentation de cinq ans, et la loi 3DS du 21 février 2022 a repoussé son terme au 24 novembre 2026. L’expérimentation doit donc s’arrêter à cette date si aucune nouvelle mesure n’est adoptée par l’Assemblée nationale et le Sénat.
À l’été 2026, une nouvelle étape se prépare : une proposition de loi portée par le député Iñaki Echaniz doit servir de véhicule pour prolonger l’encadrement des loyers d’au moins deux ans. Le scénario à l’étude consisterait à étendre jusqu’en 2028 les expérimentations déjà engagées, sans ouvrir le dispositif à de nouvelles communes. Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun a annoncé l’ouverture d’une concertation avec les élus locaux sur cette perspective, et le calendrier de ces décisions peut se résumer dans le tableau ci-dessous.
| Date / période | Texte / étape | Ce que ça change | Territoires visés | Chiffres-clés |
|---|---|---|---|---|
| 2014 | Loi ALUR | Création du principe de plafonnement | Grandes agglomérations en zone tendue | Expérimentation prévue sur plusieurs années |
| 2018 | Loi ELAN, article 140 | Encadrement des loyers rendu expérimental | Communes volontaires en zones tendues | Durée initiale cinq ans |
| 21 février 2022 | Loi 3DS | Prolongation jusqu’au 24 novembre 2026 | Communes ayant déjà activé le dispositif | Fin théorique de l’expérimentation |
| 2019-2025 | Déploiement progressif | Entrée de Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier | Plus de 70 collectivités participantes | -5 % en moyenne, 81 €/mois, 968 €/an |
| 24 novembre 2026 | Échéance actuelle | Fin possible des plafonds si aucun vote | Toutes les communes aujourd’hui encadrées | Enjeu de transferts d’environ 700 M€/an |
| 2026-2028 ? | Prolongation débattue | Sursis de deux ans pour l’expérimentation | Uniquement les communes déjà encadrées | Paris : -85 €/mois ; moyenne 81 €/mois |
Loyer de référence, économies et villes concernées : ce que cela change pour vous
Concrètement, l’encadrement des loyers repose sur un loyer de référence fixé pour chaque secteur géographique et catégorie de logement, à partir des données des observatoires locaux des loyers. Ce loyer médian sert de base à un loyer de référence majoré, plafonné à +20 %, et à un loyer de référence minoré, situé 30 % en dessous. Ces valeurs sont arrêtées chaque année par un arrêté préfectoral et s’appliquent aux nouveaux baux comme aux renouvellements dans les zones tendues où les collectivités ont choisi d’activer le dispositif, de Paris à Lille en passant par Lyon, Villeurbanne, Bordeaux ou Montpellier.
Les études disponibles dressent un premier bilan chiffré. À Paris, sur la période juillet 2024 à juin 2025, le loyer moyen d’une annonce sans plafonnement aurait atteint environ 1 717 € par mois, contre 1 632 € pour un logement soumis à l’encadrement, soit 85 € d’écart mensuel. Selon l’Atelier parisien d’urbanisme, les plafonds auraient fait baisser les loyers d’environ 5 % en moyenne, ce qui représente 81 € par mois et 968 € par an pour un ménage, tandis qu’une mission d’évaluation nationale évoque des effets de 2 à 4 % hors de la capitale et des transferts d’environ 700 millions d’euros par an des bailleurs vers les locataires. La même mission estime qu’une extension de l’encadrement des loyers à de nouvelles villes pourrait atteindre 1,1 milliard d’euros par an de gains pour les locataires, dont près de 320 millions pris en charge par l’État, un scénario qui n’est pas celui privilégié aujourd’hui. Dans les communes où l’encadrement est actuelement en vigueur, la prolongation de deux ans préserverait ces plafonds et la possibilité de contester un dépassement, alors qu’une sortie en 2026 rouvrirait la voie à des hausses de loyers, dans un contexte où près d’une annonce sur deux ne respecterait déjà pas totalement les règles fixées depuis 2019.
En bref
- Depuis la loi ALUR de 2014 jusqu’à l’échéance du 24 novembre 2026, le plafonnement des loyers s’applique à plus de 70 collectivités en zones tendues.
- Une proposition de loi portée par Iñaki Echaniz, soutenue par le ministre du Logement Vincent Jeanbrun, vise à prolonger de deux ans l’encadrement des loyers uniquement dans les communes déjà encadrées.
- Pour les locataires des grandes villes, l’enjeu est de savoir si leur loyer restera plafonné après 2026, combien ils peuvent économiser et comment réagir en cas de dépassement.
