Immobilier : ce nouveau délai en 2025 qui change tout pour savoir s'il faut acheter ou continuer à louer

Entre l’envie de devenir propriétaire et la crainte de s’engager sur des années, une question revient toujours : au bout de combien de temps un achat immobilier finit-il vraiment par « se payer tout seul » ? Certains acheteurs voient leur opération devenir gagnante en moins de deux ans, d’autres seulement après plus de vingt ans.

Les dernières données publiées par Meilleurtaux dans son étude Acheter ou Louer ? indiquent qu’en 2025, il faut en moyenne 12 ans et 3 mois pour qu’un achat de résidence principale de 70 m² devienne plus avantageux que la location dans les 32 principales villes françaises. Mais ce délai n’a rien d’universel : il varie selon la façon dont on définit le temps de rentabilisation, le type de projet et, surtout, la ville où l’on achète.

Temps de rentabilisation : deux façons de mesurer un achat immobilier

Pour un investissement locatif, la plateforme SeLoger décrit le temps de rentabilisation comme la durée nécessaire pour que les loyers cumulés couvrent la totalité de la somme engagée, frais inclus. Le calcul proposé est direct : temps de rentabilisation = montant total investi / revenu locatif annuel net.

Dans cet exemple tiré de SeLoger, un appartement acheté 250 000 €, avec 20 000 € de frais pour un total de 270 000 €, loué 12 000 € nets par an, serait donc rentabilisé en 22,5 ans, soit environ 22 ans et 6 mois. Cette estimation reste théorique, car la durée réelle dépend de l’évolution des loyers, des charges, de la fiscalité, des périodes de vacance locative et des éventuels travaux, sans compter la variation possible de la valeur du bien.

Combien d’années en moyenne pour rentabiliser un achat immobilier ?

Pour la résidence principale, Meilleurtaux s’intéresse non plus aux loyers perçus mais au moment où l’option « acheter » devient moins coûteuse que « louer ». Son étude Acheter ou Louer ?, fondée sur un appartement de 70 m² dans 32 grandes villes, intègre pour l’achat le prix au mètre carré, la taxe foncière et les charges de copropriété, et pour la location le montant des loyers et le rendement potentiel de l’apport s’il avait été placé. « Dans une perspective d’installation à long terme, l’achat reste à prioriser », assure Aga Bojarska-Serres, directrice du crédit du courtier Meilleurtaux, citée par Capital.

En 2025, la durée moyenne tombe donc à 12 ans et 3 mois, contre 14 ans et 8 mois en 2024 et 15 ans et 6 mois en 2023. « La hausse continue des loyers », elle aussi, contribue à accélérer la rentabilité de l’achat par rapport à la location, explique Meilleurtaux dans son étude. Le mouvement s’explique aussi par la baisse des taux de crédit, revenus à un peu plus de 3 % après avoir dépassé 4 % à l’automne 2023, alors qu’en 2020, avec des taux inférieurs à 1 %, un achat devenait rentable en seulement 3 ans et 4 mois.

De quoi dépend vraiment le temps de rentabilisation d’un achat immobilier ?

Ce délai moyen masque d’énormes écarts entre territoires. Selon les chiffres relayés par Capital, un acheteur devient gagnant en moins de deux ans à Mulhouse, en deux ans à Saint-Étienne, autour de quatre ans à Limoges et au Havre, entre cinq et six ans à Perpignan et Metz, environ sept ans à Clermont-Ferrand, Rouen, Brest et Nîmes, et un peu plus de huit ans au Mans. À l’inverse, il faut au moins vingt ans pour rentabiliser un achat à Bordeaux ou à Lyon, 21 ans à Paris, et 22 ans à Aix-en-Provence, où le prix au mètre carré atteint 5 389 €, contre 9 751 € dans la capitale. « Dans les villes où les prix de l’immobilier restent très élevés, la durée pour rentabiliser son achat demeure longue », reconnaît Aga Bojarska-Serres.

Derrière ces écarts, le niveau des prix joue un rôle central : dans les villes où l’achat devient rentable en moins de neuf ans, le prix moyen ne dépasse pas 2 600 € le mètre carré, et reste même inférieur à 2 000 € à Mulhouse, Saint-Étienne, Limoges, au Havre ou Perpignan. Mais d’autres paramètres entrent en jeu, comme la taxe foncière, les charges de copropriété, l’encadrement des loyers ou la fiscalité locale. Pour l’investissement locatif, le rendement dépend aussi des loyers de marché, des périodes de vacance et des travaux à prévoir. « dans certaines métropoles, la fiscalité locale et l’encadrement des loyers peuvent favoriser la location plutôt que l’achat sur de longues périodes », ajoute-t-elle, ce qui rend le calcul du temps de rentabilisation interressant seulement s’il est adapté à chaque projet et à chaque ville.