Immobilier de luxe : la fin de l’euphorie, ces rabais jusqu'à -25% qui deviennent la nouvelle norme en 2026

En 2025, l’immobilier de prestige en France a enchaîné les records. Mais le début de l’année 2026 montre un visage plus contrasté : le réseau d’agences spécialisées Barnes observe une baisse de 9% de la valeur des biens vendus au premier semestre, signe que même le segment au-dessus de 1 million d’euros n’échappe plus au ralentissement. Dans plusieurs marchés haut de gamme, les délais de vente s’allongent, les négociations se durcissent et certains vendeurs doivent accepter des décotes qu’ils n’avaient pas envisagées.

Ce reflux ne touche pourtant pas tout le marché au même degré. Les biens « sans imperfection », idéalement situés et déjà rénovés, continuent de se vendre très vite, parfois à des niveaux record, tandis que les propriétés plus éloignées des centres, à travaux ou jugées trop chères, subissent la pression. Dans les Yvelines comme au Pays Basque, les chiffres parlent : offres d’achat à -25%, prix moyens en recul d’environ 10% et écarts croissants entre un haut de gamme qui corrige et un ultra-prestige qui tient bon. Le marché de l’immobilier de luxe devient clairement à deux vitesses.

Immobilier de luxe : un marché de prestige qui se normalise en 2026

Pour mémoire, 2025 a été jugée « exceptionnelle » par Barnes. « On s’est dit que ça y est, c’était reparti », retrace Richard Tzipine, directeur général du réseau d’agences immobilières Barnes, à BFMTV. Le premier trimestre 2026 a refroidi cette euphorie : calendrier des municipales, inflation de l’énergie liée à la guerre en Iran et prudence accrue d’une partie des investisseurs ont pesé sur les transactions, au point que le groupe a enregistré une baisse de 9% de son activité en valeur en France sur le semestre. « Nous sommes déçus, mais il faut bien admettre que le contexte est compliqué. Cependant, l’ultra luxe continue à très bien marcher pour des biens d’exception », souligne Richard Tzipine. Certains clients étrangers voient d’ailleurs dans la France « un marché stable » face au climat géopolitique bousculé, tandis que « l’art de vivre à la française reste un élément moteur », complète Richard Tzipine.

Dans ce contexte, les équilibres se déplacent vite. À l’échelle nationale, le nombre de mandats confiés à Barnes, c’est-à-dire de biens mis en vente, a augmenté « de 20 à 25% par rapport à mi-2025 », ce qui accroît la concurrence entre vendeurs. Le segment des biens affichés entre 1 et 3 millions d’euros, le plus important en volume, « souffre particulièrement » car « il est conditionné au contexte économique et à l’évolution des taux d’intérêt », qui remontent depuis l’été 2025, explique Richard Tzipine. Le très haut de gamme, au-delà de 10 millions d’euros, s’en tire mieux, à condition que les demeures soient « sans aucun défaut » et « bien situées » près de grands réseaux de transports. Certains marchés tirent même leur épingle du jeu, comme la Côte d’Azur, qui a pour la première fois détrôné Paris en valeur selon une étude du réseau Belles Demeures, tandis que la capitale reste attractive, avec des transactions qui ont bondi de 30% en volume et de 40% en valeur sur la rive gauche, dans les 6e et 7e arrondissements, portées par une clientèle américaine et asiatique malgré un léger essoufflement dans plusieurs arrondissements de l’ouest parisien.

Yvelines et Pays Basque : fortes décotes, nouveaux équilibres dans l’immobilier de luxe

Sur certains micro-marchés, les acheteurs ont clairement repris la main. Dans la partie des Yvelines la plus éloignée de Paris, les prix tendent à baisser depuis quelques années, après un pic atteint pendant la période Covid. Les vendeurs sont souvent ceux qui ont acheté en 2020 ou 2021 et peinent à revoir leurs prétentions : « Les clients qui veulent vendre sont notamment ceux qui ont acheté dans les années 2020 et 2021. Mais ils n’arrivent pas à supporter l’idée de vendre leur bien moins cher qu’ils ne l’ont acheté », constate Richard Tzipine, qui estime que « Les prix d’aujourd’hui sont peut-être ceux de 2018 et 2019 » sur certains marchés. « Nous observons aujourd’hui facilement des offres à -25%, ce que l’on avait jamais vu », souligne Aude Nobecourt, directrice du secteur des Yvelines Nord chez Barnes, qui évoque des cas de négociations « jusqu’à -40% » en France. « Certaines offres sont très agressives. Des acquéreurs se permettent de faire trois offres en même temps sur trois propriétés différentes », explique Aude Nobecourt, signe d’un rapport de force favorable aux acheteurs sur une partie du haut de gamme.

Au Pays Basque, la photographie est différente : l’activité reste soutenue, mais les prix moyens se tassent. Chez Barnes, les transactions ont augmenté de 30% sur un an, pour un chiffre d’affaires en hausse de 20% seulement. « Cela signifie que les prix moyens se sont tassés, avec une forte disparité entre les maisons rénovées sur la cote, où les prix ont encore augmenté (allant jusqu’à 40.000 euros le mètre carré à Biarritz avec vue mer), et les appartements et les maisons à la campagne – même à 3 kilomètres de la cote – où les prix ont baissé », expose Philippe Thomine-Desmazures, directeur général et associé fondateur de Barnes Cote Basque, qui précise : « Cela signifie que malgré une augmentation de l’activité, les prix ont baissé en moyenne de 10%. » Les mises en vente se multiplient, sous l’effet de l’interdiction de mise en location des résidences secondaires dans 24 communes de l’agglomération basque et des successions ; Barnes compte désormais 310 mandats dans la région, contre environ 200 avant-Covid et 65 seulement en 2022. « Il y a plus d’appartements en vente, avec des délais qui se sont allongés, et beaucoup moins d’aquéreurs », souligne Philippe Thomine-Desmazures. Malgré cette moyene baisse, le prestige reste hors de portée pour beaucoup de locaux : à Saint-Jean-de-Luz, le mètre carré pour un bien de prestige oscille encore entre 11.000 et 22.000 euros. Sur des biens plus patrimoniaux, le coût des travaux peut aussi bloquer les ventes. Un château situé à environ deux heures de Paris, proposé 8 millions d’euros en 2014 mais estimé 3 millions d’euros à l’époque, n’a été vendu qu’en 2026 pour 3 millions d’euros, son estimation initiale. « L’enjeu, c’est de trouver des acquéreurs capables de se lancer dans ce long tunnel de travaux », explique Olivier Brunet, directeur associé de chez Barnes propriétés et châteaux, qui constate qu' »Aujourd’hui, ce désir d’immédiateté chez les clients acquéreurs les fait basculer vers des biens intégralement rénovés ».