Fin de l'interdiction pour les passoires thermiques : ce que le retour des logements F et G va changer pour les prix et les loyers
Alors que la canicule et la crise du logement s'aggravent, 700 000 passoires thermiques pourraient refaire surface sur le marché locatif. Entre contrat de travaux et gel des loyers, ce retour suffira-t-il à faire remonter leurs prix de vente ?
La canicule s’installe, la crise du logement aussi : au moment même où les Français traquent la moindre facture d’énergie, le gouvernement prépare le retour encadré des passoires thermiques sur le marché de la location. Le projet de loi sur le logement, approuvé au Sénat le 8 juillet en première lecture, rouvre la porte aux logements les plus mal notés au diagnostic de performance énergétique.
Toujours en navette vers l’Assemblée nationale, ce texte prévoit de réautoriser la location des logements classés E, F ou G à condition que le propriétaire s’engage noir sur blanc à des travaux de rénovation dans un délai de trois à cinq ans. En toile de fond, une question obsède autant les bailleurs que les locataires : ces biens bradés ces dernières années verront-ils leurs prix repartir à la hausse ?
Retour encadré des passoires thermiques en location : le nouveau cadre
La loi Climat et Résilience du 24 août 2021 avait organisé la sortie progressive des passoires thermiques du parc locatif : interdiction de relouer les logements classés G à partir de janvier 2025, puis les F en 2028 et les E en 2034. Selon le portail d’annonces Bien’Ici, « le volume d’annonces des logements F et G a été divisée par cinq depuis 2019 ». Ces logements ne représentent plus que 4% de l’offre à la location sur la plateforme, contre 10% au premier semestre 2019, alors que le nombre total d’annonces a fondu de moitié sur la même période.
| Sujet | Règle actuelle | Projet de loi logement | Délai / condition | Effet possible sur les prix |
|---|---|---|---|---|
| Mise en location des G, F, E | Interdiction progressive 2025 (G), 2028 (F), 2034 (E) | Retour temporaire possible si contrat de rénovation signé | 3 ans en maison, 5 ans en copropriété | Valeur locative relevée, décote de vente moins marquée |
| Offre d’annonces F et G | Volume d’annonces divisé par cinq depuis 2019 | Remise en location d’une partie du stock | Application progressive selon dates de signature des baux | Détend légèrement le marché locatif dans les zones tendues |
| Prix de vente des passoires | Décote moyenne de 33% face aux logements A et B | Passoires vues comme opportunités d’achat moins chères | Resserrement des écarts observé depuis un à deux ans | Décote déjà en diminution dans les marchés les plus tendus |
| Loyers des logements F et G | Gel des loyers depuis le 24 août 2022 | Retour en location sans remise en cause annoncée du gel | Hausse possible seulement après amélioration de l’étiquette DPE | Plafonne le rendement locatif malgré la remise en location |
| Réforme de calcul du DPE | Ancienne méthode pénalisant les chauffages entièrement électriques | Nouvelle méthodologie appliquée en janvier 2026 | Environ 700.000 logements voient leur note automatiquement améliorée | Réduit le stock officiel de passoires et le stigmate associé |
Pour Régis Sébille, data-analyste chez Bien’Ici, les locations E, F et G « ne disparaissent pas du marché, elles quittent la location et passent à la vente ». Ces biens restent nombreux : un bilan de l’Observatoire national de la rénovation énergétique recensait 5,2 millions de passoires énergétiques parmi les 30 millions de résidences principales, soit une progression de 4,8% en un an. Le gouvernement veut désormais remettre sur le marché locatif environ 700.000 logements classés E, F ou G en permettant aux bailleurs de les louer à condition de signer un contrat de rénovation avec une entreprise, dans un délai de trois à cinq ans. « Le sujet, c’est que lorsque vous êtes face à des petits propriétaires, des personnes souvent âgées qui ont une faible solvabilité, le financement (de la rénovation énergétique, ndlr) ne fontionne pas », avait souligné au printemps le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, cité par BFMTV.
Offre, décotes et loyers : comment ce retour peut peser sur les prix
Sur le marché de la vente, ces logements mal notés font déjà l’objet d’un rattrapage partiel. La plateforme GoFlint observe que les biens classés E, F ou G se négociaient encore avec une décote moyenne de 33% par rapport aux logements très performants (A et B), mais que « Les prix des F-G se stabilisent plutôt que de continuer à chuter, signe que les acquéreurs intègrent déjà les aides à venir (MaPrimeRénov’, Jeanbrun) dans leur calcul », souligne son cofondateur Mihai Gavriloiu. Dans les marchés les plus tendus, l’écart se rétrécit nettement : à Paris, la décote des F ou G n’est plus que de 13% par rapport aux A et B, et elle tombe à 7% dans des villes touristiques comme La Rochelle, Arcachon ou Biarritz, contre 18% à Lyon et 25% à Marseille.
Pour ces observateurs, la future remise en location des passoires thermiques pourrait accélérer ce mouvement. « Si le texte est voté, je pense que le stigmate sur les E, F et G va commencer à s’atténuer », ce qui aurait tendance à réduire encore les écarts de prix, observe Mihai Gavriloiu. « Il peut y avoir une légère décompression des attentes des acheteurs », ajoute-t-il, alors qu’en janvier 2026 environ 700.000 logements chauffés à l’électricité ont déjà vu leur note énergétique s’améliorer automatiquement grâce à une réforme du mode de calcul du DPE. Dans certains secteurs, des passoires thermiques se vendent déjà plus vite que du neuf, jugé trop cher.
Les comportements de recherche traduisent pourtant une demande encore méfiante vis-à-vis des mauvais DPE. Entre le 1er février et le 30 juin 2026, environ 5% des 450.000 recherches réalisées sur GoFlint ont porté explicitement sur le DPE. Pour un achat, ces requêtes se partageaient à parts égales entre logements performants et biens mal notés, recherchés pour leur prix plus bas et la perspective de travaux aidés.
Côté locataires, les trois quarts des demandes intégrant une notion de DPE écartent clairement les étiquettes E, F ou G, alors qu’environ 22% se disent au contraire intéressées par un bien mal noté, souvent pour accéder à un loyer plus faible. Entre gel des loyers pour les F et G depuis le 24 août 2022, contrainte de travaux à programmer et prise de conscience du confort d’été encore imparfaitement mesuré par le DPE, le chemin vers une remontée franche des loyers des passoires pourrait bien rester interressant à suivre.
En bref
- Adopté au Sénat le 8 juillet, le projet de loi logement prévoit la remise en location encadrée des logements classés E, F et G, dans un contexte de canicule et de crise de l’offre.
- Retour temporaire sur le marché avec contrat de rénovation sur trois à cinq ans et réforme du DPE en 2026 modifient le stock de passoires et resserrent déjà les décotes à la vente.
- Entre gel des loyers, confort d’été et investisseurs en quête d’opportunités, l’avenir des prix et des rendements de ces logements mal notés reste au cœur des tensions immobilières.
