Immobilier : le marché a basculé, les prix chutent déjà de 5% à Lyon et Nantes à cause des taux de crédit

Sur le marché immobilier français, l’heure n’est plus uniquement aux records de prix. Les statistiques issues des actes notariés comme les données des réseaux d’agences montrent que les valeurs commencent à reculer, dans un contexte de remontée des taux d’intérêt et de pouvoir d’achat en berne pour les ménages.

Dans les grandes métropoles de l’ouest et du centre, les prix affichés reculent déjà franchement : selon les dernières données du réseau professionnel Bien’ici, les biens mis en vente à Nantes, Rennes, Angers, Lyon, Grenoble, Bordeaux ou Saint-Étienne s’affichent entre 4 % et 5 % moins chers qu’il y a un an. Montpellier, Toulouse, Dijon ou Le Havre accusent une baisse comprise entre 1,5 % et 3,5 %, tandis que Paris enregistre un recul plus modéré des tarifs des annonces immobilières, de 1,1 % sur un an. A l’inverse, plusieurs villes en bord de mer, comme Nice (+2,1 %), Marseille (+0,3 %), Toulon (+1,3 %) ou Boulogne-sur-Mer (+10,6 %), continuent de voir leurs prix grimper. Sur le terrain, ce nouveau décor redéfinit discrètement les marges de négociation.

Baisse des prix immobiliers 2026 : ce que montrent actes de vente et taux

D’après l’indice de variation des prix des Notaires de France et de l’Insee, les transactions conclues au deuxième trimestre 2026 affichent une baisse moyenne de 0,8 % sur un an à l’échelle nationale. Les maisons individuelles reculent de 1,3 %, alors que les appartements restent quasiment stables, avec un léger repli de 0,1 %. Ces chiffres issus des compromis signés reflètent la réalité des accords entre vendeurs et acheteurs, avec un ajustement plus rapide sur les maisons familiales, généralement plus exposées aux contraintes de financement.

La mécanique à l’œuvre repose surtout sur les taux de crédit immobilier. Sur 25 ans, ils se situent désormais entre 3,5 % et 5 %, selon les banques et les profils d’emprunteurs. Pour Gabriel Pacheco, président cofondateur du réseau de mandataires immobiliers SAFTI, « une hausse de 1 point des taux de crédits représente environ 8% de capacité financière en moins », ce qui est « significatif, sans être rédhibitoire » pour acheter, souligne-t-il, cité par BFMTV. Avec des mensualités plus lourdes, les budgets finançables diminuent et la capacité à suivre les anciens niveaux de prix s’effrite, en particulier pour les biens les plus chers.

Nantes, Lyon, Paris : annonces en baisse, délais qui s’allongent

Les variations observées concernent d’abord les prix affichés sur les annonces, point de départ de toute discussion commerciale. Les reculs les plus sensibles se concentrent dans les villes qui avaient fortement progressé ces dernières années, comme Nantes ou Lyon, alors que la capitale ne connaît pour l’instant qu’une correction légère et que plusieurs agglomérations littorales demeurent orientées à la hausse. Le tableau ci-dessous illustre quelques-uns de ces écarts de trajectoire entre grandes villes françaises.

Sur le terrain, les agents confirment cette inflexion. « Pour l’instant, à caractéristiques et localisations identiques, les biens se vendent 1% à 2% moins cher qu’en début d’année », témoigne Aurélien Denéchère, à la tête de 27 agences L’Adresse dont l’essentiel dans le Maine-et-Loire. « Les signaux sont là: nous avons une offre de logements à vendre qui progresse nettement depuis la rentrée de septembre », observe-t-il, tandis que « les prises de contact par de potentiels acheteurs reculent d’environ 20% ces deux derniers mois ». Selon le réseau Laforêt, le délai moyen d’écoulement atteignait environ 101 jours en septembre au niveau national, soit trois mois et dix jours, six jours de plus qu’un an plus tôt.

Dans ce contexte, les prix restent négociables : neuf acquéreurs sur dix tentent de discuter le montant demandé et obtiennent en moyenne 4,8 % de réduction par rapport au prix affiché, d’après Laforêt. Les propriétaires qui ont acheté entre 2017 et 2021, à une période de taux autour de 1 % et de niveaux de prix élevés, pourraient donc, dans certains cas, ne pas réaliser de plus-value s’ils refusent d’ajuster leur position. Les statistiques de prix issues de l’Insee ne reflètent que les biens effectivement vendus, pas ceux qui ne trouvent pas preneur. « Or seuls les logements sans défaut, qui nécessitent le moins de ‘correction’, trouvent preneur », explique le conseiller en patrimoine Stéphane Desquartiers. « Tous les autres viennent grossir le stock de biens à vendre et les délais de vente s’allongent », insiste le patron de SD Conseils et Formations. Dans ces conditions, un marché apparement solide peut masquer une accumulation de biens en vitrine, au point que « Mieux vaut perdre un peu aujourd’hui, que beaucoup plus tard », conseille Aurélien Denéchère à ses vendeurs.