LMNP : micro-BIC ou réel, ce choix fiscal qui explique pourquoi deux investisseurs gagnent des sommes si différentes avec le même bien

Deux investisseurs achètent le même studio, dans la même ville, au même prix. L’un opte pour le micro-BIC, l’autre pour le régime réel. Quelques années plus tard, leurs loyers bruts se ressemblent, mais leur impôt, leur trésorerie et, au final, la rentabilité de leur LMNP n’ont plus rien à voir.

Entre micro-BIC et régime réel, le choix détermine la base imposable, le poids des prélèvements sociaux et même la fiscalité de la plus-value à la sortie. Abattement forfaitaire d’un côté, déduction de charges et amortissements de l’autre : les écarts de rentabilité nette peuvent être spectaculaires. Le choix n’est plus seulement comptable.

LMNP : comment micro-BIC et régime réel modifient votre rentabilité

En location meublée non professionnelle, la rentabilité qui compte est celle qui reste après impôt et prélèvements sociaux. Pour l’imposition des revenus 2025, le régime micro-BIC s’applique lorsque vos recettes des années précédentes n’ont pas dépassé 15 000 € pour un meublé de tourisme non classé, ou 77 700 € pour les autres locations meublées.

Dans ce cadre, l’administration applique un abattement de 30 % pour les meublés de tourisme non classés et de 50 % pour les autres locations, avec un minimum de 305 €. Comme le rappelle la Direction générale des Finances publiques sur le site impots.gouv.fr, « Cet abattement forfaitaire représente la totalité de vos charges. Vous ne pouvez donc déduire aucune charge de ces revenus ». La base imposable reste toujours positive, soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 18,6 %.

Micro-BIC ou régime réel en LMNP : le comparatif qui pèse sur vos gains

Le régime réel fonctionne à l’inverse : vous êtes imposé non sur vos recettes, mais sur un résultat. Vous déduisez des loyers les charges d’exploitation, comme certains travaux, la taxe foncière, les primes d’assurance emprunteur ou les intérêts du prêt. « L’objectif est de réduire drastiquement, voire d’effacer votre taxation sur les loyers », souligne le site SeLoger. Les déficits issus d’une location meublée non professionnelle sont reportables pendant 10 ans, uniquement sur vos futurs bénéfices de même nature.

À côté de ces charges, le réel permet d’enregistrer des amortissements sur le bâti, le mobilier et certains travaux inscrits à l’actif. La part déductible ne peut pas faire passer votre résultat en déficit : le surplus est reporté sans limite de durée tant que l’activité reste déficitaire. Le tableau ci-dessous résume les principales différences qui pèsent sur votre rentabilité.

LMNP : comment trancher entre micro-BIC et réel sans se tromper ?

Depuis le 16 février 2025, la rentabilité d’un LMNP au réel se mesure aussi à la revente : pour les loueurs non professionnels, le prix d’acquisition servant au calcul de la plus-value doit être diminué des amortissements effectivement déduits des revenus imposables. La plus-value imposable augmente alors d’autant, même si la fiscalité reste celle des plus-values privées.

Sur le terrain, tout se joue entre niveau de charges, amortissements possibles et contraintes juridiques. En indivision, le micro-BIC est interdit, le réel s’impose. Vous choisisez ou vous choisisez pas le réel en optant par courrier auprès de votre service des impôts des entreprises avant la date limite de la déclaration 2042 ; l’option vaut un an et se reconduit automatiquement, sauf renonciation pour revenir au micro-BIC.