Location meublée : ce droit méconnu qui permet à votre locataire de bloquer votre projet et vous laisse sans recours

Plus de loyers, davantage de souplesse fiscale, la location meublée fait envie à beaucoup de propriétaires. Sauf que votre logement est déjà loué en bail vide, avec un locataire en place, et l’idée de transformer le contrat en cours de route se heurte vite à une question très concrète.

Car passer d’un bail vide à un bail meublé ne revient pas seulement à ajouter un lit et quelques chaises : la loi encadre strictement le contenu du logement, la durée du bail, le dépôt de garantie ou encore les charges. Dans ce cadre, votre locataire peut-il s’opposer à ce changement en cours de bail, et que se passe-t-il s’il dit non ?

Changer de bail en cours de location : un contrat qui ne se modifie pas unilatéralement

Sur le plan juridique, un bail d’habitation reste avant tout un contrat. Pour passer d’une location nue à une location meublée en cours de route, il faut donc l’accord explicite des deux parties. Un avenant unique qui changerait la nature du bail peut paraitre simple, mais les praticiens recommandent plutôt de mettre fin d’un commun accord au contrat initial puis de signer un nouveau bail meublé, avec toutes les mentions propres à ce régime.

Ce nouveau contrat impose au propriétaire de réellement meubler le logement. Depuis un décret de 2015, il doit fournir une liste de 11 équipements permettant au locataire de se nourrir, de se détendre, de dormir et d’entretenir le logement, bien au delà d’un simple lit et d’une table. Le bailleur doit aussi choisir le mode de règlement des charges locatives : provisions avec régularisation annuelle, ou forfait. En cas de forfait, la règle rappelée par les professionnels est claire : une fois le montant fixé, aucun complément ne peut être exigé si les charges réelles dépassent ce niveau.

Refus du locataire : aucun recours pour imposer la location meublée

Si le locataire en place refuse de signer un nouveau bail meublé, le propriétaire ne dispose d’aucun recours pour lui imposer ce changement en cours de bail. Le contrat initial de location vide continue alors à produire ses effets jusqu’à son échéance, avec sa durée de trois ans, son dépôt de garantie limité à un mois de loyer hors charges et les règles de préavis qui lui sont propres. Le refus du locataire ne constitue pas une faute et ne peut pas, en lui même, justifier une résiliation anticipée par le bailleur.

Face à un refus, le propriétaire peut seulement tenter de convaincre le locataire en mettant en avant les avantages pratiques d’un logement équipé et, parfois, une négociation sur le loyer ou les charges. En l’absence d’accord, il lui reste à attendre la fin du bail vide pour décider, le moment venu, s’il renouvelle dans les mêmes conditions ou s’il donne congé dans le respect des délais et des motifs prévus par la loi afin de proposer ensuite le logement en meublé.

Que se passe-t-il à la fin du bail si vous visez le meublé ?

Transformer un logement vide en meublé se prépare souvent plusieurs mois avant l’échéance du bail, car le propriétaire doit arbitrer entre remise immédiate sur le marché, période de vacance pour réaliser des travaux ou maintien provisoire du logement inoccupé. En cas de vacance prolongée, l’article 1389 du Code général des impôts prévoit un dégrèvement de taxe foncière lorsque le bien reste inoccupé au moins trois mois consécutifs et que cette situation est indépendante de la volonté du bailleur : « L’annulation totale est possible, mais elle suppose que le propriétaire puisse justifier d’une vacance éligible pendant les douze mois de l’année. Dès qu’elle débute en cours d’exercice, le mois de son commencement reste dû », précise Me Dominique Attias, dans Capital, à propos de ce mécanisme. Pour illustrer l’ordre de grandeur, un logement resté vide du 10 janvier au 15 juin, avec une taxe foncière annuelle de 1 800 euros, peut ouvrir droit à un dégrèvement de 750 euros, soit cinq mois pris en compte sur douze.

La preuve du caractère involontaire de cette vacance repose entièrement sur le propriétaire. « Le dégrèvement n’est pas accordé parce qu’un logement est simplement vide. Le propriétaire doit prouver qu’il voulait le louer et que, malgré des démarches concrètes et continues, il n’a pas trouvé de locataire », souligne l’avocate. Dans ce dossier, « Le propriétaire peut également joindre le mandat confié à une agence, les échanges avec les candidats, les comptes rendus de visites et les éventuelles relances », argue la spécialiste, afin de montrer sa recherche active. L’administration attend une vision détaillée de la situation : « L’administration doit pouvoir reconstituer une chronologie complète : départ du locataire, publication des annonces, visites, échanges avec les candidats et nouvelle location éventuelle. Une annonce isolée, sans autre démarche pendant plusieurs mois, risque d’être jugée insuffisante », avertit Me Dominique Attias, qui recommande aussi de soigner la présentation du dossier : « Une demande efficace doit être immédiatement compréhensible. Il est préférable de présenter les faits dans l’ordre chronologique et d’associer à chaque période les justificatifs correspondants », recommande Maître Dominique Attias. Dans les grandes villes où les taxes sur les logements vacants augmentent, des opérateurs spécialisés mettent en avant la location meublée moyenne durée comme solution pour éviter de laisser un bien vide. « Au regard du volume d’appartements concernés et de la situation locative dans la capitale, la volonté de la Ville de Paris d’inciter les propriétaires à remettre ces biens sur le marché nous semble pertinente. La vacance représente un volume considérable de logements qui pourraient contribuer à l’offre disponible à Paris. Encore faut-il que les propriétaires disposent d’une solution adaptée à leur situation. », explique Frédéric Lecoq, fondateur de Paris Attitude, dans le Journal des Deux Rives. Pour lui, « La vacance n’est pas toujours un choix, elle est souvent le résultat d’un manque de solutions adaptées. Entre une location longue durée trop engageante et un logement laissé vide pendant plusieurs mois, il existe une alternative. Pour les propriétaires, la location meublée moyenne durée est une manière de générer des revenus locatifs tout en conservant davantage de liberté qu’avec une location traditionnelle. C’est également une réponse pragmatique pour les personnes ayant besoin d’un logement temporaire à Paris. », conclut Frédéric Lecoq.