Passoires thermiques : ce virage du gouvernement en 2026 qui rouvre la location des logements F et G tout en menaçant les bailleurs récalcitrants

Les logements les plus mal isolés devaient devenir inlouables, ils obtiennent finalement un sursis. Sous la pression d’une pénurie locative qui s’aggrave, le gouvernement retourne sa veste sur les passoires thermiques et rouvre la porte à leur mise en location, tout en promettant de maintenir l’objectif climatique.

Le 23 avril 2026, à Marseille, le Premier ministre Sébastien Lecornu et le ministre du Logement Vincent Jeanbrun ont présenté le projet de loi « Relance logement », censé stopper la baisse de 15 % de l’offre locative observée ces dernières années. « L’enjeu ne peut pas attendre », a martelé Sébastien Lecornu. Entre pénurie de biens disponibles et flambée des loyers, ce texte rebat les cartes pour les propriétaires de logements classés F et G. Le revirement est d’ampleur.

Passoires thermiques : pourquoi l’exécutif assouplit l’interdiction de location

Face à cette tension, l’exécutif affirme vouloir agir vite. « Nous sommes dans un contexte difficile. (…) Certains sujets seront traités au moment de l’élection présidentielle, d’autres ne peuvent pas attendre, comme le logement », a déclaré Sébastien Lecornu, cité par BFMTV. « Le logement est un enjeu clé, un enjeu macro-économique, de BTP, de PIB, d’emploi, de pouvoir-d’achat, d’aménagement du territoire. C’est aussi un sujet de famille, de défi démographique avec le vieillissement de la population. Il n’y a pas plus politique que le logement, et pour autant, cela fait longtemps que les politiques n’ont pas parlé aussi peu de logement », a encore souligné le Premier ministre lors de cette annonce oficielle. Sa feuille de route s’articule avec Vincent Jeanbrun autour de « trois piliers » : « construire mieux et plus vite », « rénover pour mieux louer » et « décentraliser ».

Jusqu’ici, la loi Climat imposait l’interdiction de louer les logements classés G depuis 2025, puis les F à compter du 1er janvier 2028, dans un parc locatif privé qui compte 453 000 logements G et 693 000 F. « Cela concerne 2 millions de locataires », a rappelé Vincent Jeanbrun. Pour éviter un retrait massif de biens, le gouvernement dit vouloir « d’inverser la charge », c’est-à-dire réaliser les travaux « non pas avant, mais dans les 3 à 5 ans après la mise en location ». « Le niveau d’ambition était le bon, mais il faut être pragmatique et raisonnable (…) Il faut pouvoir changer un petit peu de méthode, sans changer l’ambition. On va inverser la charge, c’est-à-dire au lieu de faire les travaux avant, on va les faire après », a détaillé encore Sébastien Lecornu. Concrètement, ces logements, « passoires énergétiques », pourront rester en location pendant 3 ans pour les maisons individuelles et 5 ans pour le collectif, à condition de sortir du statut de passoire thermique au terme de ce délai. Un premier assouplissement a déjà été acté au 1er janvier 2026, avec le passage du coefficient de conversion de l’électricité de 2,3 à 1,9, qui a fait sortir 850 000 logements du statut de passoire thermique, et l’exécutif annonce désormais vouloir « rééquilibrer » le calcul du DPE en faveur de l’électricité.

Location des passoires thermiques : sursis encadré et nouvelle donne pour les bailleurs

Ce répit n’a rien d’un blanc-seing pour les propriétaires. Comme l’a précisé Vincent Jeanbrun, ces logements pourront continuer à être loués « sous condition de rénovation énergétique dans les trois ans pour les maisons individuelles, et dans les cinq ans pour le collectif (appartements) ». Le projet de loi reprend une proposition de la sénatrice Amel Gacquerre en instaurant une suspension temporaire de l’interdiction de louer, à condition pour le bailleur de signer un « engagement de travaux » matérialisé par un devis, afin de sortir son bien des classes F ou G. Les contrôles des chantiers et des nouveaux diagnostics seront confiés à l’Ademe, et tout manquement à l’amélioration promise entraînera des sanctions financières importantes. « Le but n’est pas de sortir des logements du parc locatif, mais de forcer les propriétaires à lancer des travaux », résume Manuel Domergue, de la Fondation Abbé Pierre, cité par l’AFP. « Le logement le plus rapide à produire, c’est celui qui est déjà construit », a aussi souligné Vincent Jeanbrun, selon Le Parisien, qui voit dans ce sursis un moyen de garder disponibles des logements existants tout en forçant leur rénovation.

Pour rendre ce pari acceptable pour les bailleurs, l’exécutif mise sur un nouvel outil fiscal, le dispositif « Jeanbrun », appelé à remplacer définitivement l’ancien Pinel. Ce mécanisme permettra aux investisseurs privés de déduire leurs travaux de rénovation de leurs revenus fonciers dès lors qu’ils représentent au moins 20 % du prix d’achat du bien, contre 30 % auparavant. Dans le même temps, les propriétaires continueront d’encaisser leurs loyers pendant toute la période de suspension de l’interdiction, ce qui doit leur permettre d’autofinancer une part significative des matériaux et de la main-d’oeuvre. Sur un marché où les logements étiquetés G se négocient déjà avec une décote de 15 à 20 %, les passoires thermiques redeviennent ainsi des cibles d’investissement, au coeur d’un plan qui ambitionne de remettre entre 700 000 et 1,5 million de logements dans le circuit locatif. Ce vaste paquet logement, qui comprend aussi un « ANRU 3 » dédié à la rénovation urbaine, doit maintenant être présenté au Parlement « dans les prochaines semaines ».