Stations de ski : +29 % sur l'immobilier depuis 2020, mais passoires thermiques et manque de neige menacent tout le modèle touristique, selon la FNAIM

La neige se fait plus rare dans de nombreuses vallées, pourtant l’appétit pour la pierre au pied des pistes ne faiblit pas. Selon la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), le prix de l’immobilier en stations de ski est en hausse de 29 % depuis 2020, contre seulement 12 % en moyenne nationale. Les acheteurs français, mais aussi étrangers, continuent de se ruer sur ces adresses de montagne, perçues comme des valeurs refuge, alors même que certaines stations ont dû fermer faute d’enneigement suffisant.

Derrière le slogan historique La montagne, ça vous gagne, revenu dans les campagnes de promotion, la réalité est plus contrastée. Les communes de haute altitude profitent encore pleinement de la passion de la glisse, quand les sites de moyenne ou basse altitude cherchent à se réinventer avec une offre de loisirs élargie, été comme hiver, pour sortir du « tout-ski ». Le modèle touristique se retrouve à un carrefour délicat.

Un marché immobilier de montagne en surchauffe malgré le manque de neige

Sur le papier, les chiffres parlent d’eux-mêmes. Au 1er octobre 2025, le prix moyen dans les communes qui abritent des stations de ski atteint 4 003 €/m², contre 2 997 €/m² sur l’ensemble de la France, soit environ 1 000 € de plus par mètre carré. Les maisons, souvent des chalets, se négocient autour de 3 674 €/m². Après un bond de 27 % entre juillet 2020 et avril 2023, les valeurs ont marqué une courte pause, avant de repartir à la hausse au printemps 2025 : +3,5 % en six mois, un rythme supérieur à celui observé sur le reste du territoire.

Les écarts se creusent selon les massifs et l’altitude. Les Alpes du Nord culminent à 5 201 €/m² en moyenne, quand le Massif central ou la Corse restent sous les 2 000 €/m². Dans les Alpes, sur les cinq dernières années, les prix ont progressé 1,5 fois plus vite au-dessus de 1 500 mètres qu’en dessous, la garantie d’un meilleur enneigement pesant lourd dans les décisions d’achat. Dans les 71 principales stations alpines étudiées, le prix moyen monte à 5 843 €/m², avec des sommets à Val d’Isère (14 696 €/m²), Courchevel (13 637 €/m²) ou Méribel (11 444 €/m²), quand des stations comme les Bottières ou Valfréjus restent en dessous de la moyenne nationale. Ces communes très touristiques comptent une faible population permanente, près de 70 % ayant moins de 1 000 habitants, mais un parc très dense avec 1,3 logement par habitant et 59 % de résidences secondaires, ce qui alimente la tension sur le marché. « Cette nouvelle étude confirme que l’altitude devient un facteur de plus en plus déterminant dans la dynamique des prix immobiliers en stations de ski, sous l’effet combiné de l’attractivité touristique et du changement climatique. Elle met également en lumière l’urgence d’un accompagnement spécifique pour la rénovation énergétique des logements en montagne, sans lequel une part significative du parc risque de sortir du marché locatif », conclut Loïc Cantin, président de la FNAIM, dans une étude citée par le Journal de l’Agence.

Tourisme tout-ski, DPE et climat : un modèle à réinventer en stations de ski

Sur le front énergétique, ces stations affichent un visage beaucoup moins flatteur. En moyenne, 28 % des logements y sont classés F ou G au diagnostic de performance énergétique, soit plus du double de la moyenne française, et près des deux tiers du parc seraient classés de E à G. Dans les 71 grandes stations alpines, environ 75 % des biens sont étiquetés E, F ou G, de véritables passoires thermiques. Or, la réglementation interdit déjà la mise en location des logements classés G depuis le 1er janvier 2025, interdira ceux classés F à partir de 2028, puis les E en 2034. Une part importante des biens, souvent des résidences secondaires, est en outre exclue d’aides comme MaPrimeRénov’, rendant la rénovation plus difficile à financer et faisant planer le risque d’un retrait massif de logements du marché locatif saisonnier.

Dans le même temps, le changement climatique accentue la fracture entre stations. Plusieurs sites de moyenne et basse altitude ont déjà fermé ces dernières années, et d’autres restent menacés par des saisons plus courtes et un enneigement aléatoire. Pour rester attractives, nombre de communes misent désormais sur un tourisme quatre saisons : sentiers de randonnée et VTT, stations de trail, offres bien-être, événements culturels ou sportifs, télétravail en altitude pour mieux occuper le parc de résidences secondaires parmis l’année. Cette diversification pèse aussi sur l’immobilier en stations de ski : elle conditionne l’occupation des logements hors hiver, la capacité à loger saisonniers et habitants à l’année, et donc, à terme, la valeur même de ces biens très recherchés aujourd’hui.