Ce couperet du DPE menace 75 % des résidences secondaires à la montagne : 8 ans seulement pour sauver vos meublés de tourisme

Dans les stations de ski françaises, des milliers de studios et chalets risquent de perdre, à moyen terme, leur statut de poule aux œufs d’or pour leurs propriétaires. Depuis le 1^er janvier 2025, les propriétaires de meublés de tourisme situés en zone tendue doivent afficher un DPE classé au moins F, alors que, parmi les résidences secondaires à la montagne, 75 % des logements sont aujourd’hui considérés comme des passoires thermiques. Une combinaison explosive pour un parc immobilier largement dédié à la location saisonnière.

Dans les stations de sports d’hiver, ces résidences secondaires représentent environ 90 % des logements, ce qui signifie que l’immense majorité des « lits » touristiques repose sur des bâtiments mal isolés et très gourmands en énergie. La Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) rappelle que près des deux tiers des logements de montagne sont classés E, F ou G, et même 75 % dans les seules stations alpines, avec 28 % de biens portant l’étiquette F ou G, soit deux fois plus que la moyenne nationale. Pour les meublés touristiques existants, l’interdiciton de location des logements classés F ou G ne s’appliquera qu’en 2034, ce qui laisse huit ans pour agir. Le compte à rebours a commencé.

Stations de montagne : un parc de résidences secondaires massivement en passoires thermiques

Derrière ces chiffres se cache un parc bâti à la va-vite pour accompagner l’essor du ski. Dans de nombreuses stations, les grandes copropriétés ont été construites entre les années 1950 et 1990, longtemps avant l’entrée en vigueur des premières normes sérieuses en matière d’isolation thermique et phonique. Selon la Fnaim, 64 % des appartements situés en stations sont notés E, F ou G, dont 28 % en F ou G, et cette proportion grimpe à 75 % dans les stations alpines étudiées. Autrement dit, la majorité des résidences secondaires de montagne sont des « lits froids », peu occupés hors saison et très énergivores lorsqu’ils sont chauffés pour quelques semaines de vacances.

Cette situation tient aussi à des choix techniques effectués il y a plusieurs décennies. Ingénieur conseil en matière d’économies d’énergie dans l’habitat, Didier Chomaz rappelle l’évolution des systèmes de chauffage : « Avant le premier choc pétrolier, les constructions nouvelles étaient bien souvent équipées de systèmes de chauffage hydrauliques, alimentés par une chaudière au fioul ou au gaz. Puis le choc pétrolier et la construction massive de réacteurs nucléaires ont amené les constructeurs à se tourner vers le tout-électrique », a décrit Didier Chomaz, cité par Le Particulier. Des radiateurs électriques de type grille-pain ont alors été installés dans des logements rarement correctement isolés, ce qui pénalise encore aujourd’hui leur note de DPE et les fait basculer en passoires thermiques.

DPE et meublés de tourisme : huit ans pour rénover les passoires thermiques de montagne

Sur le plan réglementaire, la montagne se trouve prise entre plusieurs calendriers. Pour la location classique à l’année, les logements classés G sont théoriquement interdits à la location depuis 2025 et ceux classés F le seront à partir de 2028. Les meublés de tourisme bénéficient d’un régime plus souple : depuis le 1^er janvier 2025, en zone tendue, tout nouveau meublé de tourisme doit afficher un DPE au moins F, tandis que l’interdiciton des logements notés F et G ne s’appliquera pas avant 2034 pour les meublés déjà exploités. « Airbnb a permis de réchauffer un nombre considérable de lits, dans des stations où les résidences secondaires constituent souvent 80 % de l’habitat », a expliqué Jean-Luc Boch, président de l’Association nationale des maires de stations de montagne, cité par BFMTV, en soulignant le rôle central de ces locations saisonnières dans l’économie locale.

Pour les propriétaires, le dilemme est aigu. La Fnaim souligne que la grande majorité de ces biens sont des résidences secondaires, encore largement exclues des dispositifs d’aide à la rénovation énergétique comme MaPrimeRénov’. Dans le même temps, les prix ne fléchissent pas : après une hausse de 27 % entre juillet 2020 et avril 2023, les valeurs ont encore progressé d’environ 3,5 % sur les six derniers mois. En 2025, le prix moyen atteignait environ 4.003 euros le mètre carré dans l’ancien pour l’ensemble des massifs, contre 2.997 euros/m² en moyenne française, et 5.843 euros/m² dans les 71 stations analysées dans les Alpes du Nord, où les prix ont grimpé 1,5 fois plus vite au-dessus de 1.500 mètres qu’en dessous. La Banque des territoires a bien présenté un plan de 200 millions d’euros pour la transition des territoires de montagne, dont 40 à 45 % doivent être consacrés à l’habitat, mais « Même s’il nous faut accompagner le sujet de la rénovation thermique, notre priorité ne sera pas d’aller en premier lieu réchauffer les lits des stations de haute altitude », a reconnu Antoine Saintoyant, président de la Banque des territoires.