Propriétaires : fini le délai de 1 an, le fisc a désormais jusqu'à 3 ans pour vous réclamer cette taxe immobilière

Beaucoup de propriétaires pensaient être tranquilles passé un an : si la taxe d’habitation sur leur résidence secondaire avait échappé au fisc, le risque de rattrapage semblait limité. Ce n’est plus le cas. Une loi votée au printemps et entrée en vigueur le 25 juin 2026 allonge le délai de reprise de l’administration sur certains impôts locaux, ce que beaucoup appellent, à tort ou à raison, la « prescription fiscale ».

En toile de fond, la taxe d’habitation a été supprimée sur les résidences principales en 2023, mais environ 3,7 millions de propriétaires continuent de la payer pour leur résidence secondaire. Ils doivent chaque année déclarer leurs biens via le service « Gérer mes biens immobiliers », en précisant pour chaque logement s’il s’agit d’une résidence principale, secondaire, louée ou vacante. Or les erreurs se sont multipliées depuis la mise en place de cette obligation, avec à la clé 960.000 contentieux recensés en 2023, dont 906.000 pour la seule taxe d’habitation sur les résidences secondaires. Le fisc, lui, n’est plus pressé.

Un délai de reprise porté à trois ans pour la taxe d’habitation

Jusqu’à présent, quand un contribuable « oubliait » de payer sa taxe d’habitation sur un logement secondaire ou vacant, l’administration disposait d’environ un an pour rectifier la situation. Concrètement, le délai de prescription fiscale se terminait au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au titre de laquelle la taxe était due : pour une taxe d’habitation à régler en 2026, le fisc avait ainsi jusqu’au 31 décembre 2027 pour engager un redressement. Désormais, ce délai de reprise, inscrit à l’article L.174 du Livre des procédures fiscales, passe à trois ans pour certains impôts locaux.

La loi relative à la lutte contre les fraudes sociales et fiscales, promulguée le 25 juin 2026, étend cette fenêtre de contrôle à trois années pour la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, la taxe d’habitation sur les logements vacants et la taxe sur les logements vacants. Pour une imposition due au titre de 2026, les sommes non payées pourront donc être réclamées jusqu’au 31 décembre 2029, et non plus seulement jusqu’au 31 décembre 2027. Ce changement ne modifie pas la date normale de paiement de la taxe, il donne simplement plus de temps au fisc pour corriger une erreur ou une omission ; dans certaines situations de fraude fiscale, le délai de reprise peut même atteindre dix ans.

Erreurs de déclaration, contrôles et communes vigilantes : qui risque un rattrapage ?

Dans la pratique, ce nouveau délai vise surtout les erreurs de déclaration d’occupation des logements. Beaucoup de propriétaires n’avaient pas compris qu’ils devaient renseigner en ligne chaque bien, d’autres ont mal signalé un changement d’occupant ou indiqué le mauvais statut pour un logement mis en location ou laissé vide. Résultat, certaines personnes ont été taxées alors qu’elles ne devaient pas l’être, tandis que d’autres n’ont pas été taxées alors qu’elles auraient dû l’être, ce qui représente un manque à gagner pour l’État et les communes.

Pour les collectivités, ces impôts locaux constituent un levier financier majeur. Le sénateur Ian Brossat a ainsi alerté le gouvernement sur le risque de fausses déclarations : « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires constitue un levier fiscal important pour les communes confrontées à une forte tension sur le marché du logement. Or, il semblerait que certains propriétaires déclareraient abusivement leur résidence secondaire comme résidence principale afin d’échapper à cette imposition », signalait-il, cité par RMC. À Biarritz, plus de 1.000 logements auraient basculé du statut de résidence secondaire à celui de résidence principale depuis 2024, pour une perte estimée à 750.000 euros de recettes fiscales. Avec un délai de reprise porté à trois ans, voire dix ans en cas de fraude caractérisée, les propriétaires les plus interressés ont tout intérêt à vérifier soigneusement le statut de chacun de leurs biens et à conserver les justificatifs de ce qu’ils déclarent, car un contrôle pourra intervenir bien après l’année d’imposition concernée.