Crise de l'immobilier neuf : après la chute historique des ventes, pourquoi les promoteurs disent "on va toucher le fond"

Les promoteurs de logements neufs pensaient avoir déjà traversé le pire ; leurs derniers chiffres montrent que la chute continue. Présentant le bilan du troisième trimestre 2026, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), Pascal Boulanger, a lâché lors d’une conférence de presse : « Je vous dis à chaque trimestre qu’on va toucher le fond », cité par MoneyVox. Une formule qui résume le sentiment d’un secteur enlisé dans la crise depuis mi‑2022.

Entre juillet et septembre, les ventes de logements neufs ont reculé à un plus bas historique depuis le début des statistiques de la FPI en 2009. L’Observatoire de la FPI comptabilise 15 102 réservations au T3 2026, soit une chute de 24,4 % sur un an. Dans le même temps, l’emploi de la branche est tombé à 22 650 salariés, contre 35 000 avant le début de la crise en 2022, soit près d’un tiers des effectifs en moins. Pour les acteurs du neuf, le plus dur pourrait pourtant encore être devant.

Ventes au détail, ventes en bloc : le marché du neuf décroche

Derrière ce record de faiblesse, la FPI détaille un marché grippé sur tous ses segments. Les réservations au détail, c’est‑à‑dire les achats logement par logement réalisés par des ménages ou des investisseurs, reculent de 13,8 % en un an. Les propriétaires occupants, cœur de la demande, voient leurs achats chuter de 16,7 %, dans un contexte où le taux moyen des crédits habitat s’établit à 3,32 % selon la Banque de France, tandis que l’inflation atteint 3,4 % en octobre d’après l’Insee.

Les ventes en bloc – programmes entiers acquis par des bailleurs sociaux ou intermédiaires – plongent encore davantage : elles dégringolent de 39,6 % pour tomber à 4 082 unités. La FPI rappelle que la construction neuve fait face à une grave crise depuis mi‑2022, nourrie par les tensions géopolitiques au Moyen‑Orient et par une confiance des ménages retombée à son plus bas niveau depuis juin 2013. Les promoteurs réagissent en gelant les projets : les mises en vente s’effondrent de 32,1 %, à 9 140 logements seulement, un nouveau plancher historique.

Offre, emplois et pression sur le gouvernement

Derrière la chute des ventes, la question de l’offre future préoccupe l’Observatoire de la FPI. Fin T3 2026, l’offre commerciale totale atteint 90 267 logements, en hausse de 3,7 % sur un an, avec 54 % de logements encore en projet, 37 % en chantier et 9 % déjà livrés. Au rythme actuel des ventes au détail, il faudrait 22 mois pour écouler ce stock. Dans ce contexte, le prix moyen du neuf collectif ressort à 5 040 €/m² en France entière, 5 630 €/m² en Île‑de‑France et 4 817 €/m² en régions, en léger recul par rapport à un an plus tôt, ce qui interresse directement les candidats à l’achat.

Pour Pascal Boulanger, « plus on attend (…) moins on a de terrain et moins on a de fonds propres » et « plus on licencie ». Les effectifs de la promotion privée sont déjà tombés à 22 650 salariés, contre environ 35 000 avant la crise de 2022, une « spirale négative » qu’il souhaite freiner en obtenant des mesures dès le budget 2027. Attendu lundi à Matignon, il doit défendre le relèvement du taux et du plafond d’amortissement du statut du bailleur privé, dit dispositif Jeanbrun, la possibilité de louer à des ascendants ou descendants hors foyer fiscal, ainsi que la prorogation du prêt à taux zéro. Les prochains arbitrages du Premier ministre diront jusqu’où ces demandes seront suivies d’effet.