Crise du logement : pourquoi les promoteurs s'effondrent alors que les ventes de maisons individuelles bondissent de 20%

400.000 logements neufs par an : sur le papier, l’objectif fixé par le gouvernement début 2026 pour relancer la construction semblait ambitieux mais atteignable. Dans la réalité des chantiers, le compteur reste bloqué bien en dessous, alors que la production de logements collectifs recule et que de nombreux terrains restent nus.

La crise du logement neuf s’est installée dans la durée : après 385.000 logements lancés en 2019, année de référence, seuls 285.000 l’ont été en 2025, un point bas historique. En 2026, rien n’indique un rebond net et, dans ce paysage grippé, la promotion immobilière s’enfonce encore tandis que la maison individuelle affiche un net regain d’activité, autour de +20 % prévus sur l’année. Reste à comprendre pourquoi ces deux marchés suivent aujourd’hui des trajectoires aussi opposées.

Objectif 400.000 logements : un compteur toujours en retard

Pour atteindre l’objectif 400.000 logements annuels, il faudrait un redressement bien plus marqué que celui observé depuis le début de l’année. « En rythme annuel sur cinq mois, la tendance s’affiche à 307.000 logements commencés, près de 50.000 unités en deçà de la moyenne des 40 dernières années », note la Fédération française du bâtiment dans un communiqué. Autrement dit, même si la courbe se redresse légèrement par rapport à 2025, le pays reste loin de la cible politique affichée par Matignon.

Derrière ces chiffres agrégés, la mécanique de la promotion immobilière reste grippée. Les promoteurs, qui doivent avoir vendu au moins 50 % de leurs programmes pour lancer les travaux, font état d’un repli de 23,6 % des réservations de logements au deuxième trimestre 2026 par rapport à une période déjà faible un an plus tôt. Dans le même temps, 14 % de leurs projets ont été « annulés » entre avril et juin faute de financements, huit points de moins qu’au premier trimestre, mais « ce n’est pas pour autant le signe d’une meilleure santé du secteur », a détaillé Pascal Boulanger, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, qui y voit surtout « l’attentisme » d’une profession où de nombreux dossiers restent au point mort. À la hausse des prix des matériaux et du foncier s’ajoutent la remontée des taux d’intérêt, la fin du dispositif fiscal Pinel en décembre 2024 et un nouveau dispositif Jeanbrun qui ne décolle pas : seules 150 à 200 ventes de logements locatifs privés sont réalisées chaque mois, contre 4.000 espérées.

Pourquoi la promotion cale quand la maison individuelle repart

Face à ce blocage, un autre pan du marché envoie un signal différent : la maison individuelle. Ces constructions, qui ont été les premières à repartir fin 2024, reposent sur un modèle plus simple : les ménages ont déjà acheté leur terrain et sécurisé leur crédit quand ils signent avec un constructeur, et une fois les autorisations obtenues, la maison sort de terre en moins d’un an. Leur coût moyen reste aussi plus contenu, autour de 3.000 € le mètre carré contre 5.000 € pour des programmes en promotion, même si le prix moyen d’une maison est passé de 250.000 € début 2022 à 300.000 € aujourd’hui. « Notre amortisseur, c’est le prix du foncier », résume Damien Hereng, président de la Fédération française des constructeurs de maisons individuelles, qui rappelle que ce poste peut varier de plus ou moins 10 à 15 % selon les territoires.

La Fédération des constructeurs de maisons individuelles table ainsi sur une croissance d’environ 20 % en 2026, avec un volume attendu de 70.000 à 75.000 maisons lancées, surtout grâce à un premier semestre très dynamique avant un léger fléchissement lié à la remontée des taux de crédit et au climat politique qui pèse sur l’interet des ménages. Ces chiffres rattrapent un peu l’effondrement de la production, sans suffire à compenser l’atonie des logements collectifs, alors que le gouvernement veut produire 50.000 nouveaux logements locatifs privés via le dispositif Jeanbrun. Les grands promoteurs, qui ont connu un âge d’or entre les années 2000 et 2020, restent très dépendants des incitations fiscales pour attirer les investisseurs privés et mettent en avant l’idée que pour 1 € d’argent public investi, l’État récupérerait 2 à 2,5 € de TVA. Au début de son premier quinquennat, Emmanuel Macron avait pourtant dénoncé « la rentre immobilière » en transformant l’ISF en Impôt sur la fortune immobilière, marquant une forme de mise à distance de ce modèle. Dans son essai Faire la ville sans les promoteurs immobiliers, l’urbaniste David Rottmann évoque même un effet de « too big to fail » pour des groupes qui ne peuvent que se tourner vers la puissance publique en cas de retournement du cycle économique, tandis que la maison individuelle, plus agile mais moins volumineuse, ne suffit pas à elle seule à combler le fossé avec les 400.000 logements visés.