Achat immobilier sans apport : comment l'État pourrait devenir votre co-acheteur et financer 50% de votre logement

Accéder à un logement, acheter sans apport ou simplement trouver une location sans empiler les justificatifs reste un casse-tête pour une partie des ménages. C’est sur ce terrain que Gabriel Attal, candidat Renaissance à l’élection présidentielle, avance une proposition centrale : la création d’une banque d’investissement pour le logement, inspirée de la Banque publique d’investissement (BPI) dédiée aux start-up.

Cette nouvelle structure publique s’inscrit dans un triptyque plus large, avec l’extension de la garantie Visale à tous les locataires et une suspension temporaire de l’impôt sur la plus-value immobilière pour les résidences secondaires. « S’il y a un sujet sur lequel je considère que les jeunes ont des raisons de sentir un déclassement, c’est sur le logement », a reconnu Gabriel Attal sur franceinfo, évoquant même le « gros échec » des deux quinquennats d’Emmanuel Macron sur ce dossier.

Une banque d’investissement pour le logement qui cofinance l’achat avec l’État

Dans un entretien au journal Sud Ouest, le candidat détaille son idée de « la création d’une banque d’investissement pour le logement, sur le modèle de la BPI (Banque publique d’investissement) pour les start-up ». Il veut mettre en place une « banque d’investissement pour le logement » chargée de faciliter l’accès à la propriété, en finançant « jusqu’à la moitié de l’achat » en échange de parts dans le bien. « Pour aider les classes moyennes à acheter un premier logement ou plus grand, elle financera jusqu’à la moitié de l’achat. L’acheteur ne remboursera son prêt à sa banque que sur la moitié du prix », ajoute le candidat, qui vise en priorité les primo-accédants et les ménages déjà propriétaires trop à l’étroit.

Le montage reposera sur un partage de la propriété avec l’établissement public. Concernant la part détenue par la banque, « soit vous la rachetez, soit vous ne la rachetez jamais (…) et quand vous changez d’appartement, vous prenez ce qui correspond à votre part, et la banque publique récupère sa part à elle », précise-t-on dans l’entourage du candidat. « Donc ça vous permet soit de déclencher l’achat quand vous n’avez pas d’apport, soit d’avoir un logement plus grand que celui que vous auriez pu acheter tout seul, » ajoute-t-on de même source. L’entourage parle d’un « modèle innovant, qui existe dans d’autres pays » et évoque un « amorçage de 5 milliards d’euros » pour cette structure, qui « ne prend pas de risques », puisque « à chaque fois qu’elle investit, elle est propriétaire d’une part d’un logement qui existe vraiment ». Cet établissement pourrait aussi se substituer à un conjoint lors d’une séparation et le montant de ses apports ne sera pas plafonné.

Visale pour tous et plus-value des résidences secondaires : desserrer les autres verrous

Au-delà de l’achat, Gabriel Attal veut agir sur la location. Il annonce dans Sud Ouest son intention d’élargir la garantie Visale « à l’ensemble des locataires » afin d’ »en finir avec les garants obligatoires et les dossiers à rallonge ». Aujourd’hui, cette garantie, portée par Action Logement, joue le rôle de caution gratuite pour certains publics seulement, avec des plafonds de loyer et des conditions de ressources. L’idée du candidat consiste à transformer cet outil ciblé en bouclier généralisé, pour rassurer les bailleurs et simplifier l’accès au parc privé pour les ménages qui peinent à présenter un garant classique.

Sur le volet fiscal, l’ancien Premier ministre souhaite encourager la mise en vente de résidences secondaires. Il espère remettre « beaucoup de biens sur le marché » en permettant « pendant deux ans » de vendre une résidence secondaire sans impôt sur la plus-value de cession. En temps normal, la plus-value issue de la vente d’un bien qui n’est pas la résidence principale est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements selon la durée de détention. Ce gel temporaire de la taxation viserait à déclencher rapidement des ventes, en particulier dans les zones tendues, même si les modalités exactes et la date de mise en œuvre restent à préciser, bref beaucoup de points techniques devront encore être tranchés pour remttre réellement du stock sur le marché.