Immobilier : appartement loué en indivision avec vos frères et sœurs, blocage sur la vente ? Ce que dit la loi et les solutions pour en sortir

Béatrice n’avait pas prévu que l’appartement hérité avec son frère et sa sœur deviendrait un casse-tête juridique. Depuis une dizaine d’années, ce bien locatif est loué au même locataire, sans histoire. Jusqu’au jour où elle a besoin de récupérer du capital pour financer de lourds travaux dans sa copropriété, et se heurte aux réticences de son frère à l’idée de vendre.

Son histoire parle à beaucoup de fratries héritières d’un logement loué : une indivision qui dure, des besoins financiers qui évoluent, et un projet de vente qui ne fait pas l’unanimité. Le Code civil a pourtant posé un principe fort à l’article 815, repris mot pour mot par plusieurs spécialistes du sujet : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. » Dans un autre article consacré à ces situations, la règle est résumée plus brièvement par cette formule devenue célèbre : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision ». Reste à voir comment, en pratique.

Vendre un bien en indivision entre frères et sœurs : ce que dit le droit

Sur le papier, le principe paraît limpide : chacun des coindivisaires peut demander le partage pour sortir de l’indivision, quitte à provoquer la vente du logement. Christine, 45 ans, qui se retrouve indivisaire d’un bien immobilier avec son ex-conjoint après une rupture de Pacs, l’a bien compris : « La sortie d’indivision est bien inscrite dans le Code civil, mais sa mise en œuvre est complexe », a-t-elle expliqué à Capital. « Je me suis renseignée sur comment en sortir, et je suis allée voir un notaire. Dans cette étude, il y avait un placard à indivision, avec des tonnes de dossiers… », poursuit-elle.

Dans une fratrie, la voie la plus simple reste un accord global pour vendre un bien en indivision : estimation, mandat de vente, puis signature chez le notaire une fois un acquéreur trouvé. Si un frère ou une sœur refuse obstinément, les indivisaires majoritaires peuvent tout de même demander au notaire d’engager une procédure, qui passera ensuite par le tribunal judiciaire si le blocage persiste après un délai légal laissé à chacun pour se prononcer. En pratique, ces démarches restent lourdes et parfois très longues.

Appartement loué en indivision : quelle place pour le locataire dans la vente

Dans le cas de Béatrice, un élément complique encore le dossier : l’appartement est loué depuis une dizaine d’années au même locataire. Vendre un bien locatif en indivision ne remet pas en cause le bail en cours si le logement est cédé occupé, le nouveau propriétaire se substituant simplement aux anciens. Le locataire ne peut pas s’opposer à la vente elle-même, mais il bénéficie dans certains cas d’un droit de préemption pour acheter en priorité, par exemple lorsqu’un congé pour vendre lui est délivré.

Pour un appartement détenu en indivision entre frères et sœurs, ce congé pour vendre ne peut être donné qu’avec l’accord de tous les coindivisaires, rappellent les notaires. Si l’un d’eux refuse, impossible de mettre fin au bail pour vendre libre de toute occupation ; la seule option reste alors de céder le bien occupé, souvent avec un prix moindre qu’un logement vide mais sans avoir à gérer la sortie du locataire. Là encore, le choix doit être discuté collectivement, en fonction des besoins de chacun.

Vente en indivision : que faire si mes frères et sœurs refusent ?

Quand aucun compromis ne se dessine entre coindivisaires, beaucoup imaginent saisir la justice pour débloquer la vente. « On peut toujours saisir un juge qui ordonne la sortie de l’indivision, mais cela veut dire prendre un avocat, et accepter le délai de la procédure, qui peut prendre un temps fou », résume Christine, interrogée une première fois par Capital. « Je risquais d’entrer dans une procédure qui allait durer 10 ans, dans laquelle j’aurais dû en prime investir beaucoup, et ceci alors que je savais que mon ex-mari, qui comptait vivre gratuitement dans le bien, ne serait pas en capacité de l’entretenir, et qu’il ne vaudrait plus grand-chose à la fin. », confie-t-elle encore. Vanessa, 36 ans, évoque la même lassitude face à un ex-mari et un ex-beau-père copropriétaires de son appartement marseillais : « Il était impossible de leur faire entendre raison, les échanges étaient lents et compliqués, comme lors du divorce. Toute discussion était peine perdue », a-t-elle raconté à Capital. Pour éviter des années de procès, les deux femmes ont choisi de faire intervenir la société Braxton Indivision, chargée de racheter leurs droits dans les biens en cause. « Nous étions dans une situation pourrie, mais j’avais compris que face à une entreprise, il serait obligé de respecter ses obligations, comme payer ses dettes de loyer, ou tout simplement me répondre, car il n’aurait plus sur moi de levier fondé sur l’affect. Il serait contraint d’acheter ou de vendre », explique Christine. Vanessa a vu la situation se retourner à son avantage : « Les deux autres indivisaires ont refusé que je cède mes parts à Braxton, mais ils ont été par conséquent obligés de me les racheter au prix imposé par la société », se souvient-elle. En échange, toutes deux ont accepté de céder 20 à 30% de ce que valaient leurs parts à l’entreprise, un prix « qui comprend aussi le fait de ne plus s’occuper de rien, la prise en charge des frais de procédure, de courrier, etc. », détaille Vanessa. De son côté, la responsable de Braxton, Marie-Astrid Delabrousse-Mayoux, assure, citée par Capital, que « Jusqu’ici, nous avons toujours trouvé un terrain d’entente avec les indivisaires. Faire appel à une société permet de remettre de la neutralité dans la situation, et de leur proposer un éventail de solutions : racheter leurs parts, leur céder celles que nous avons rachetées, revaloriser le bien pour le revendre ensemble, etc. ». Pour un indivisaire qui souhaite vendre un appartement loué alors que ses frères et sœurs refusent, les options peuvent etre, selon la situation familiale et la valeur du bien, de recourir à ce type de tiers ou de chercher d’autres solutions à négocier entre héritiers :

• faire racheter sa part par un frère ou une sœur qui souhaite garder le bien ;
• céder ses droits à un tiers, éventuellement à une société spécialisée comme celles décrites par Capital ;
• tenter une vente amiable du logement occupé, en acceptant un prix ajusté au bail en cours.

« J’ai accepté de perdre un peu pour gagner davantage : je n’avais plus ce poids permanent, et cette pression psychologique qui m’empêchait de travailler. C’était aussi une solution plus douce que d’engager une procédure judiciaire contre un proche, ce qui n’est pas possible pour tout le monde. », conclut Christine, qui dit avoir retrouvé une certaine sérénité après cette sortie d’indivision.