Clés non rendues à la fin du bail : ce propriétaire réclamait un an de loyer, la Cour de cassation l’a condamné en 2024 et cela change tout pour vous

Changer de logement ne se résume pas à faire des cartons : au moment de quitter un appartement, la remise des clés et la résiliation du bail sont des étapes très encadrées. Entre le respect du préavis, l’état des lieux de sortie et les courriers recommandés, locataires et propriétaires ont intérêt à ne rien oublier, surtout lorsque des loyers encore dus sont en jeu.

Dans la pratique, il arrive pourtant qu’un locataire ne rende pas les clés à la fin du bail, tout en ayant donné congé dans les formes. C’est exactement ce qui s’est produit dans une affaire récente jugée par la Cour de cassation : un propriétaire réclamait près d’un an de loyers à un couple parti depuis plusieurs mois, simplement parce qu’il n’avait pas récupéré les clés. Le résultat n’est pas celui que l’on imagine.

Quand le locataire ne rend pas les clés à la fin du bail

Dans ce dossier, un bail d’habitation avait été signé à Montpellier le 23 novembre 2013 entre un propriétaire et un couple de locataires. Ces derniers ont donné congé en novembre 2014, avec un délai de préavis qui devait conduire à la fin du bail quelques mois plus tard. Le propriétaire soutenait toutefois que les clés ne lui avaient été remises qu’en décembre 2015, soit bien après la date de départ annoncée, et réclamait les loyers et charges jusqu’à cette restitution tardive.

En droit, un locataire qui garde les clés après la fin du bail est considéré comme un occupant sans droit ni titre. Le bailleur peut alors engager une procédure d’expulsion et demander une indemnité d’occupation, destinée à compenser l’immobilisation du logement. Dans l’affaire montpelliéraine, la cour d’appel a pourtant estimé que tant que les clés n’étaient pas rendues, les locataires restaient tenus de toutes les obligations du bail, y compris le paiement du loyer, et les a condamnés à régler les sommes réclamées jusqu’à la date de remise matérielle des clés.

Pourquoi le propriétaire qui réclamait un loyer a été condamné

Saisie du litige, la 3e chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt le 12 septembre 2024 (n° 23-18132) qui a censuré cette analyse. Les juges ont rappelé qu’un congé régulièrement délivré par le locataire est un acte unilatéral qui met fin au bail à l’expiration du délai de préavis, y compris pour l’obligation de payer le loyer. Autrement dit, le simple fait de ne pas avoir récupéré les clés ne suffit pas, en soi, à prolonger le bail ni à maintenir la dette de loyers au delà de la fin du préavis.

Une fois le bail éteint, l’ancien locataire qui se maintient dans les lieux ou conserve les clés n’est plus débiteur d’un « loyer » au sens du contrat, mais peut devoir une indemnité d’occupation si le logement reste occupé ou indisponible. Pour réclamer un loyer au delà du préavis, le propriétaire aurait donc dû démontrer que le congé n’avait pas été valablement délivré et que le bail continuait à courir. A défaut, la seule voie ouverte consiste à demander une indemnité d’occupation en respectant quelques réflexes simples :

• vérifier que le congé a bien été donné dans les formes, avec le bon préavis et au bon destinataire ;
• constater le maintien dans les lieux ou l’impossibilité de relouer, par un état des lieux ou un constat ;
• adresser au locataire un courrier de demande d’indemnité d’occupation remis en main propre contre signature ou envoyé en recommandé, puis délivrer un reçu et non une « quittance de loyer » en cas de paiement.

Ce choix des mots et des démarches n’est pas qu’une formalité : parler de loyer alors que le bail est terminé expose le bailleur à un rejet de ses demandes, voire à des difficultés supplémentaires si le dossier finit devant un juge. Dans l’affaire jugée en 2024, la mauvaise qualification des sommes réclamées et la méconnaissance du rôle du congé ont coûté cher au propriétaire, qui a été condamné a payer, en plus, les frais liés à la procédure. Un rappel sévère que l’indemnité d’occupation et le loyer ne se confondent pas.