Fin de bail, locataire sans droit ni titre chute d’une fenêtre : cette décision choc de la Cour de cassation peut coûter très cher aux propriétaires

Un propriétaire bailleur qui a fait tout ce qu’il fallait pour mettre fin à un bail peut-il se croire à l’abri si son ancienne locataire refuse de partir ? L’affaire jugée par la Cour de cassation le 15 septembre 2022 montre une réalité bien plus brutale : même après la fin officielle du contrat de location, un accident survenu dans le logement peut encore se retourner contre lui.

Dans ce dossier, une femme s’est maintenue dans l’appartement après la fin de son bail, avant de faire une lourde chute depuis une fenêtre. Le point de départ semblait être un conflit locatif assez classique, avec une occupante qui reste dans les lieux « sans droit ni titre ». Il va finalement se transformer en condamnation pour le propriétaire, sur le terrain de la sécurité du bâtiment. De quoi faire frémir plus d’un bailleur.

Une locataire sans droit ni titre, un garde-corps qui cède

Les faits, rappelés par l’arrêt du 15 septembre 2022 (n° 19-26.249), tiennent en quelques étapes. Le bail avait pris fin, une décision de justice avait acté le congé et ordonné la libération des lieux. Malgré cela, l’ancienne locataire restait dans l’appartement : elle devenait une locataire sans droit ni titre, en situation d’occupation illégale. Le propriétaire, lui, se retrouvait coincé dans la procédure d’expulsion, avec des délais importants, comme cela arrive souvent quand approchent la trêve hivernale ou les engorgements des tribunaux.

Pendant cette période tendue, un drame survient. L’occupante tombe de la fenêtre de la cuisine après la rupture du garde-corps. Une expertise met en évidence un descellement, lié à un défaut d’entretien : les scellements étaient corrodés, l’élément de protection a cédé. La victime assigne alors en justice les propriétaires du logement, mais aussi le gestionnaire. Au fil de la procédure, les juges retiennent que le dommage trouve son origine dans l’état matériel de l’immeuble, et non dans le simple fait que la locataire ait tardé à partir.

Pourquoi le propriétaire reste responsable après la fin du bail

Pour trancher, la Cour de cassation se fonde sur l’article 1244 du Code civil (ancien article 1386), qui prévoit que « le propriétaire d’un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu’elle est arrivée par une suite du défaut d’entretien (…) ». Autrement dit, dès qu’un élément du bâtiment, comme un garde-corps, fait défaut en raison d’un manque d’entretien ou d’un vice de construction, la responsabilité du propriétaire peut être engagée, indépendamment de tout contrat de bail en cours.

Les juges précisent surtout que l’occupation « sans droit ni titre » de la victime ne peut pas, en elle-même, être considérée comme une faute de nature à exonérer le propriétaire. Ce qui compte, c’est le lien entre le dommage et l’état de l’immeuble. Ici, la chute vient directement de la ruine partielle du garde-corps, pas du fait que la locataire serait restée dans les lieux. Les propriétaires, avec leur gestionnaire, sont ainsi condamnés à verser une provision à la victime, mais aussi plus de 56 000 € à la CPAM au titre des sommes avancées pour ses soins, en attendant la liquidation complète du préjudice : un rappel interressant de l’ampleur financière possible.

Pour les bailleurs, ce cas illustre une règle clé : la fin du bail met un terme aux obligations contractuelles classiques (paiement du loyer, réparations locatives, préavis…), mais pas à l’obligation plus générale de maintenir un bâtiment qui ne présente pas de danger pour les personnes. Suspendre les travaux ou ignorer un problème de sécurité au motif que l’occupant ne paie plus ou refuse de partir revient à prendre un risque lourd, même si l’on se sent « victime » de la situation.

La décision du 15 septembre 2022 rappelle enfin qu’un propriétaire doit continuer à faire vérifier et entretenir les éléments structurels du logement, comme les garde-corps, balcons, escaliers ou garde-fous, y compris lorsqu’une procédure d’expulsion est en cours. En cas de refus d’accès ou de tension avec l’occupant, tout se joue alors sur la traçabilité : demandes écrites d’intervention, constats, échanges avec le gestionnaire et l’assureur. L’affaire montre qu’entre un bail terminé et un bâtiment qui reste sûr, la justice ne laisse quasiment aucune zone grise.