Vendre une petite partie de sa maison pour financer ses travaux : l'alternative au crédit quand la banque dit non

Pour beaucoup de propriétaires, lancer des travaux de rénovation relève du casse-tête financier. Même après avoir activé toutes les aides publiques possibles, le reste à charge grimpe facilement à plusieurs milliers d’euros. Pour les ménages modestes ou les travailleurs au statut jugés fragiles par les banques, comme les intérimaires ou certains indépendants, la réponse au guichet est souvent la même : refus de prêt. Les projets de rénovation énergétique ou de simple remise aux normes restent alors en suspens, parfois pendant des années. C’est précisément ce blocage qu’une pépite bordelaise, la startup Vasco, veut faire sauter.

L’astuce imaginée par cette jeune pousse est déroutante de simplicité : pour financer vos travaux, elle propose d’acheter une petite part de votre logement plutôt que de vous prêter de l’argent. Inspiré du principe de home equity, ce montage rompt avec le schéma du crédit classique : pas de nouvelle dette, pas de mensualités à rembourser, mais un investisseur qui partage avec vous la valeur future du bien. Autour de cette idée se déploie un dispositif financier et immobilier que Vasco commence à tester sur le terrain. Que signifie concrètement vendre une fraction de sa maison pour pouvoir enfin la rénover ?

Comment Vasco finance les travaux de rénovation sans crédit bancaire

À l’origine du projet se trouve un constat partagé par les trois cofondateurs, Hervé Degreve, spécialiste de l’énergie, Sébastien Prot, venu de l’e-commerce, et Mathieu Guerchoux, ancien trader. « Le vrai nœud du problème, c’est le financement : beaucoup de propriétaires renoncent parce que le crédit bancaire classique n’est simplement pas adapté à leur situation », explique Hervé Degreve, dans un entretien accordé à Presse-citron. « Nous avons donc imaginé une alternative au prêt. Nous fonctionnons comme un fonds d’investissement dans une entreprise : plutôt que de prêter de l’argent, nous investissons. Cela permet aux particuliers d’effectuer leurs travaux en débloquant une partie de la valeur accumulée dans leur logement », poursuit-il.

Dans ce schéma, le propriétaire garde l’usage complet de son logement, mais il a cédé une fraction de son patrimoine à la foncière solidaire Gamma, chargée de porter ces participations. Aucun loyer n’est dû, aucune échéance mensuelle non plus : l’argent débloqué est versé sur un compte dédié aux travaux et sert à payer artisans et matériaux. La société ne gère ni le choix des entreprises, ni le suivi du chantier, ni la recherche d’aides, le propriétaire restant aux commandes de son projet. Le remboursement n’intervient qu’au moment de la revente du bien, avec la possibilité, si la situation financière le permet, de racheter auparavant la part détenue par Gamma.

Une pépite bordelaise qui veut faire du home equity un réflexe

Dans environ la moitié des dossiers traités par Vasco, la porte d’entrée reste la performance énergétique : chauffage, isolation, ventilation pour alléger la facture. Mais une fois le diagnostic posé, d’autres urgences apparaissent souvent. « La rénovation énergétique est l’arbre qui cache la forêt. Quand on manque de liquidités, cela masque souvent d’autres urgences dans la maison, comme une charpente défaillante ou une électricité hors normes », constate le cofondateur. L’entreprise finance alors, parmis d’autres postes, toiture, assainissement, plomberie ou adaptation à la perte d’autonomie, avec une boussole assumée : « Il vaut mieux posséder 80 % d’une maison parfaitement rénovée et confortable que 100 % d’une passoire thermique qui perd de sa valeur », avance-t-il.

Pour faire tourner ce modèle, Vasco a créé la foncière solidaire Gamma, qui achète les parts de maisons chez le notaire et les regroupe dans un portefeuille. Des particuliers peuvent y placer leur épargne : l’État leur accorde une réduction d’impôt immédiate de 25 % sur les sommes investies, complétée par un objectif de rendement annuel ciblé à 9 % sur le long terme, indexé sur la revalorisation de l’immobilier rénové. « L’investisseur n’achète pas une maison en particulier : il détient des titres d’une foncière qui regroupe des dizaines de morceaux de logements rénovés. On crée un pont entre des gens qui veulent donner du sens à leur épargne et des propriétaires bloqués par les banques », résume Hervé Degreve. Après une centaine de projets accompagnés et une levée de fonds de 1,7 million d’euros auprès des fonds à impact Aquiti et makesense, la startup vise désormais 1 000 rénovations financées par an d’ici 2030. « Cet argent levé est destiné à faire grossir Vasco, développer la technologie et recruter », indique le dirigeant.