Achat immobilier : pourquoi utiliser votre PER pour votre apport est une fausse bonne idée qui vous coûtera très cher

Pour un ménage qui s’apprête à acheter son logement, la vraie question n’est pas seulement de trouver le bon bien, mais de savoir jusqu’où puiser dans ses économies. Les banques aiment voir un gros apport personnel, alors que l’épargne réglementée frôle 950 milliards d’euros fin 2025 selon la Banque de France.

Augmenter l’apport fait baisser le montant du prêt et les intérêts, et aide à rester sous le seuil de 35 % d’endettement surveillé par les banques. En face, conserver une épargne de précaution sur Livret A ou LEP sert de bouclier en cas d’imprévu, de travaux ou de perte de revenus. Tout se joue dans le dosage.

Apport immobilier : à quoi il sert vraiment

Loin d’être un simple plus, l’apport sert d’abord à payer les frais annexes à l’emprunt : frais de notaire, de dossier bancaire ou de garantie. Il est devenu quasiment impossible d’emprunter sans apport, les anciens prêts à 110 % étant jugés trop risqués si l’emprunteur doit revendre son bien et que le prix ne couvre pas le capital et les frais.

Un apport couvrant au minimum les frais d’acquisition, autour de 10 % du prix, reste souvent le seuil implicite pour que le projet soit étudié sereinement. L’établissement prêteur regarde en parallèle le taux d’endettement, qui doit rester sous 35 % des revenus pour préserver un reste à vivre suffisant.

Combien mettre en apport sans épuiser son épargne

Les études de marché, comme celles de l’Observatoire Crédit Logement CSA, montrent un apport moyen entre 15 et 18 % du prix d’achat, bien au-delà du simple paiement des frais. Mettre davantage peut aider un dossier un peu juste ou réduire le coût total du crédit, mais le gain devient vite moins interressant si cela entame trop fortement votre épargne liquide.

Avant de décider combien affecter à l’apport, de nombreux acteurs conseillent de garder en réserve au moins deux à trois mois de salaire, voire davantage pour les revenus irréguliers. Ce matelas, souvent placé sur des livrets réglementés, sert à absorber premiers travaux, ameublement, hausse de charges ou coup dur sans recourir d’emblée au découvert ou au crédit à la consommation.

PER, effet de levier : comment trouver le bon équilibre ?

Au-delà de la sécurité, la décision de garder ou non une partie de son épargne tient aussi à l’effet de levier du crédit. Tant que le taux du prêt immobilier reste inférieur au rendement espéré de certains placements, il peut être rationnel de ne pas consacrer chaque euro disponible à l’apport et de laisser une épargne continuer à travailler à côté.

La tentation est grande aussi d’aller chercher un apport complémentaire dans un Plan d’épargne retraite, dont la loi autorise le déblocage anticipé pour acheter sa résidence principale, sans ouvrir ce droit pour un investissement locatif ou une résidence secondaire. Lors du retrait, le gestionnaire distingue les versements des gains : si les versements volontaires ont été déduits du revenu imposable, ils sont ajoutés aux autres revenus et taxés au barème progressif, tandis que les gains supportent un prélèvement forfaitaire unique de 31,4 %. « Ce n’est pas parfaitement juste de dire qu’on rembourse seulement l’économie d’impôt obtenue », prévient Me Baptiste Vaslin, avocat fiscaliste au sein du cabinet Kleber Avocats, cité par Capital. Dans un cas type où 35 000 euros sont débloqués pour un achat, la facture fiscale peut atteindre 10 570 euros et laisser 24 430 euros réellement disponibles, comme le montre le tableau ci-dessous : « Il peut sembler que ce soit une opportunité de se servir de ce capital pour acheter sa résidence principale. C’est tentant, mais fiscalement, ce n’est pas une bonne opération », estime Baptiste Vaslin. Une somme correspondant à plusieurs années de versements peut même faire grimper la tranche marginale d’imposition à 41 % ou 45 % ; « Toutes les fois où le rachat intervient à une tranche marginale supérieure ou égale à celle de la déduction, c’est plutôt une situation à éviter », résume Baptiste Vaslin. Lorsque les versements n’ont pas été déduits, le capital est exonéré d’impôt sur le revenu, et en cas d’invalidité, de surendettement ou d’expiration des droits au chômage, seuls les gains supportent les prélèvements sociaux de 18,6 %, car, rappelle l’avocat, « Le législateur veut aider les contribuables placés dans des situations difficiles. L’acquisition de la résidence principale est, elle, considérée comme une opération patrimoniale pour laquelle il n’y a pas lieu d’accorder un coup de pouce fiscal ». Dans ce cadre, son conseil est clair : « Cela doit être un ultime recours. Et si c’est un ultime recours, il ne faut pas aller au-delà de ce dont on a besoin », insiste Baptiste Vaslin.