Bail de location : ce qui change pour les propriétaires et locataires dès le 1er octobre 2026 en cas d'impayé

Contrat de bail : à partir du 1er octobre 2026, le formulaire type que propriétaires et locataires signent pour une résidence principale ne sera plus tout à fait le même. En France, chaque location vide ou meublée utilisée comme résidence principale doit suivre un modèle imposé par l’État, issu notamment du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 pris pour l’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce modèle va être actualisé par le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026, publié au Journal officiel le 7 juillet.

Tout part d’un décalage entre la loi et le formulaire officiel. La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, souvent présentée comme une loi anti-squat, a durci les règles applicables aux impayés de loyer et ramené le délai de 2 mois à 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux, alors que le contrat type continuait à mentionner l’ancien délai. Pendant près de 3 ans, ce décalage a alimenté l’incertitude, au point que la Cour de cassation a rendu un avis le 13 juin 2024 (n° 24-70.002) pour clarifier quelles règles s’appliquaient aux baux en cours. Le nouveau contrat type de location vient refermer cette parenthèse à compter du 1er octobre 2026.

Qui est concerné par le nouveau contrat type de location au 1er octobre 2026 ?

Le nouveau contrat type de location du 1er octobre 2026 concerne les locations de résidence principale uniquement. Il s’agit des logements loués vides ou meublés, ainsi que des colocations à bail unique, pour lesquels un contrat type figure en annexe 1 (logement nu) et annexe 2 (logement meublé) du décret n° 2015-587 modifié. Ne sont pas visés les baux mobilité, les locations saisonnières, les résidences secondaires ou les locations de courte durée touristiques, qui relèvent d’autres régimes ou d’une rédaction plus libre.

En pratique, le décret n° 2026-596 impose ce modèle actualisé aux baux de résidence principale qui seront conclus ou renouvelés à partir du 1er octobre 2026, qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, y compris en colocation à bail unique. Le non-versement du dépôt de garantie figure désormais parmi les manquements pouvant enclencher la clause résolutoire, et le formulaire prévoit aussi des rubriques pour les coordonnées téléphoniques des parties ou la mention d’une servitude de résidence principale dans les communes concernées, afin de mieux coller aux réalités du terrain et aux anexes légales.

Bail signé avant le 1er octobre 2026 : comment s’adapter au nouveau modèle ?

La date clé à retenir est celle de la conclusion ou du renouvellement du bail. Un contrat signé en 2022 ou 2024, qui se poursuit par simple reconduction tacite, reste régi par ses clauses d’origine, y compris si la clause résolutoire mentionne encore un délai de 2 mois pour régulariser un impayé. L’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 a rappelé que la réduction légale du délai à 6 semaines ne modifie pas automatiquement les délais contractuels des baux conclus avant l’entrée en vigueur de la loi de 2023, ce qui explique l’insistance mise aujourd’hui sur la mise à jour du modèle officiel.

Pour les propriétaires, l’enjeu est de vérifier que le modèle utilisé à partir d’octobre 2026 correspond bien au contrat type actualisé, avec une clause résolutoire conforme au délai de 6 semaines et aux nouveaux motifs listés. Les locataires ont intérêt à relire la partie du bail consacrée aux impayés de loyer et aux charges, en gardant en tête qu’une résiliation pour clause résolutoire doit toujours être constatée par un juge avant toute expulsion. Quant aux professionnels de l’immobilier, ils doivent adapter leurs logiciels, leurs modèles internes et leurs annexes pour sécuriser les signatures et éviter que des contrats obsolètes ne continuent de circuler après le 1er octobre 2026.