Dépôt de garantie : cette pénalité méconnue que votre propriétaire vous doit s'il tarde à vous le restituer
Au moment de signer ou de quitter un logement, le dépôt de garantie suscite souvent des tensions entre locataires et propriétaires. Somme exigée, plafond légal, délais de restitution, retenues possibles : voici ce que prévoit la loi du 6 juillet 1989.
Au moment de signer un bail, on vous demande souvent un chèque important appelé, dans le langage courant, « caution ». En réalité, il s’agit du dépôt de garantie, une somme versée au propriétaire et encadrée par la loi, qui soulève régulièrement des questions au départ du logement.
Ce dépôt sert à couvrir d’éventuelles dégradations ou des loyers et charges impayés, et sa restitution obéit à des règles précises : montant plafonné, délai de remboursement, retenues possibles, pénalités en cas de retard. L’ensemble est fixé notamment par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, ce qui en fait un point juridique interressant pour tout locataire comme pour tout bailleur.
Dépôt de garantie en location : définition et montant maximum
Le bailleur peut demander un dépôt de garantie location afin d’être couvert « en cas de dégradation du bien immobilier, et dans le cas de retard de paiement de loyers et de charges ». Cette somme reste acquise au propriétaire pendant toute la durée du bail, puis est restituée au locataire à la fin du contrat, sous réserve des sommes qui pourraient être retenues selon les règles légales.
Son montant est strictement encadré : il est limité à un mois de loyer hors charges pour les logements vides, et à deux mois de loyer hors charges pour les locations meublées, pour les contrats signés à partir du 27 mars 2014. Le dépôt de garantie location meublée comme vide doit être indiqué dans le contrat de bail et « ne peut être révisé au cours de la location ou au renouvellement du bail ». Pour le bail mobilité, la loi interdit au bailleur de demander un dépôt de garantie au locataire.
Versement et restitution du dépôt de garantie : clés, délais et pénalités
Le dépôt de garantie est versé par le locataire au moment de la signature du bail. Pour financer cette somme, il est possible de se tourner vers un tiers, par exemple Action Logement avec l’Avance loca-pass ou le Fonds de solidarité pour le logement (FSL), présent dans chaque département. À la fin du bail, le point de départ des délais de restitution est la date à laquelle le locataire remet les clés au propriétaire ; le locataire doit alors communiquer sa nouvelle adresse ou ses coordonnées bancaires pour permettre le remboursement.
| Situation à la sortie | Délai légal de restitution | Retenues possibles | Justificatifs | À savoir |
|---|---|---|---|---|
| États des lieux identiques | 1 mois après remise des clés | Aucune, restitution intégrale | Aucun justificatif requis | Vétusté normale supportée par le bailleur |
| Différences entre états des lieux | 2 mois après remise des clés | Dégradations, réparations locatives, impayés | Devis, factures, constat, courriers de relance | Complément possible si frais > dépôt |
| Charges de copropriété non régularisées | Solde 1 mois après l’AG de copropriété | Jusqu’à 20 % du dépôt en attente | Comptes annuels et régularisation des charges | Rétention limitée à 20 % du dépôt |
| Dépôt non rendu dans les délais | Au-delà des délais légaux | Non justifiées, à contester | Mise en demeure écrite | +10 % du loyer hors charges par mois de retard |
Lorsque l’état des lieux de sortie ne révèle aucune différence avec celui d’entrée, le propriétaire dispose d’un délai d’un mois pour restituer l’intégralité du dépôt. Si des dégradations sont constatées ou si le locataire n’est pas à jour de ses loyers et charges, le délai passe à deux mois, le propriétaire pouvant alors déduire les sommes dues. En cas de retard, la somme à restituer est majorée de 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.
Quelles sommes le bailleur peut-il retenir sur le dépôt de garantie, et quels recours ?
Les sommes imputables doivent être précisément justifiées par le bailleur : devis, factures, constat établi par un commissaire de justice ou encore courriers de relance des loyers impayés. Les dégradations sont appréciées en comparant les états des lieux d’entrée et de sortie ; en l’absence d’état des lieux d’entrée, c’est au propriétaire de démontrer qu’il s’agit bien de réparations locatives à la charge du locataire. Le dépôt peut aussi servir à couvrir des impayés de loyers et de charges ; si le dépôt ne suffit pas, le propriétaire peut mettre en demeure le locataire de régler le solde et, le cas échéant, faire appel au garant solidaire.
Pour un logement situé dans une copropriété, si le bailleur ne dispose pas encore de tous les éléments pour la régularisation annuelle, il peut retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie jusqu’à l’assemblée générale qui arrête les comptes, puis dispose d’un mois après cette assemblée pour solder les charges. Si le dépôt de garantie n’est pas restitué dans les délais, le locataire doit adresser au propriétaire une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. En l’absence de solution amiable, il peut ensuite saisir la commission départementale de conciliation dont dépend le logement ou un conciliateur de justice, qui tenteront de régler le litige entre les parties.
En bref
- En France, le dépôt de garantie encadré par l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 s’applique aux locations vides, meublées et aux situations de fin de bail.
- Ce guide détaille sa définition, les montants plafonds, les délais de restitution, les retenues légales possibles et les pénalités en cas de retard.
- Vous y trouverez aussi les réflexes à adopter et les recours utiles si votre propriétaire tarde à rendre tout ou partie de cette somme.
