Dispositif Jeanbrun : un flop car réservé aux riches ? Voici le plan de Nexity pour le rendre enfin rentable pour tous

Deux cents ventes de logements par mois au lieu des 4.000 espérées : le dispositif Jeanbrun, censé relancer l’investissement locatif des particuliers, avance au ralenti. La Fédération des promoteurs immobiliers ne recense que 200 à 300 logements vendus chaque mois via ce nouveau statut fiscal, loin des attentes de la profession.

Successeur du Pinel, ce statut de bailleur privé créé par la loi de finances pour 2026 promet une déduction fiscale via l’amortissement du bien, et non plus une réduction d’impôt directe. Mais son lancement timide alimente une question très interressant : Jeanbrun est-il un outil réservé aux contribuables les plus imposés, ou un levier que des acteurs comme Nexity tentent de rendre plus accessible aux ménages moyens ?

Dispositif Jeanbrun : un démarrage à 200 ventes par mois loin des objectifs

Pour l’instant, le compte n’y est pas. Selon la Fédération des promoteurs immobiliers, le Jeanbrun ne génère que 200 à 300 ventes par mois, alors que la profession en espérait 4.000, avec à la clé un objectif gouvernemental de 50.000 logements supplémentaires par an. Chez Nexity, environ 300 logements seulement ont été vendus sous ce régime en une centaine de jours de commercialisation, dans un contexte où ses réservations de logements neufs ont été divisées par deux et où le groupe n’a enregistré que 3.850 opérations au premier semestre 2026, contre 12.000 en 2025.

La mécanique fiscale, plus sophistiquée que le Pinel, peut dérouter. Concrètement, l’investisseur achète un logement neuf pour le louer vide pendant au moins neuf ans, avec un loyer plafonné et à un locataire dont les revenus ne dépassent pas certains seuils. En échange, le fisc retient 80% du prix d’achat comme base amortissable, sur laquelle le propriétaire peut déduire chaque année 3,5%, 4,5% ou 5,5% selon le niveau de loyer pratiqué. Sur un appartement acheté 200.000 euros, l’administration retient ainsi 160.000 euros, et le premier niveau permet de déduire 5.600 euros par an des revenus fonciers. « La mécanique est plus complexe que celle du Pinel, mais elle reste assez rationnelle et puissante », a souligné Fabrice Aubert, directeur général adjoint du groupe, lors d’un point avec la presse, cité par BFM Business. En ajoutant que « l’effort d’épargne » pour les investisseurs reste « abordable ».

Jeanbrun réservé aux riches ou accessible ? La riposte commerciale de Nexity

Parce qu’il repose sur une déduction et non sur une réduction d’impôt, Jeanbrun favorise mécaniquement les contribuables les plus imposés, ce qui nourrit l’accusation d’un dispositif « réservé aux riches ». Selon David Regin, directeur général adjoint de Consultim Groupe, ce nouveau dispositif fiscal « n’est pas un produit fiscal de masse », les taux d’amortissement étant jugés insuffisants pour les investisseurs les moins aisés. « Les taux d’intérêt remontent, il y a de l’inflation, les gens sont prudents. Au-delà de 180 à 200.000 euros à l’achat, c’est difficile pour l’investissement locatif. Les gens n’ont pas les moyens », a-t-il expliqué, joint par BFM Business. Le conseiller met aussi en avant l’intérêt du déficit foncier imputable sur le revenu global, qui attire surtout les multipropriétaires, bien loin du couple de primo-investisseurs.

Dans ce contexte, Nexity défend une vision plus large du public visé. « Nous sommes plutôt satisfaits par le démarrage du dispositif Jeanbrun. Nous avons réalisé 300 ventes en Jeanbrun depuis son lancement fin février. Un résultat à mettre en perspective avec le temps de formation des équipes internes et des partenaires bancaires, ainsi qu’avec le temps de mise en place des outils de distribution. Il faut laisser du temps au dispositif pour s’installer pleinement », a déclaré Paul Lassalle, directeur commercial de Nexity, cité par ImmoMatin. Il ajoute que « La part de multi-investisseurs observée sur la base des toutes premières ventes correspond à une phase de lancement caractéristique de tout nouveau dispositif fiscal. Il est naturel que les acteurs les plus avertis s’en saisissent en premier. La cible réelle du statut du bailleur privé est en réalité bien plus large. Elle s’étend du primo investisseur qui prépare sa retraite, à l’actif qui souhaite protéger sa famille grâce à l’assurance emprunteur intégrée au crédit, jusqu’au multi-investisseur qui optimise un patrimoine locatif existant ». Chez Nexity, 70% des ventes en Jeanbrun concernent désormais des primo-investisseurs, concentrés sur des T2 et T3, avec un prix autour de 190.000 à 200.000 euros et un effort d’épargne estimé entre 150 et 250 euros par mois, a détaillé Alexandre Benucci, directeur général de Nexity Foy Investissement : « Depuis le début de l’année, les ventes sont principalement portées par les T2. C’est sur ce segment que la demande locative est la plus forte. Le prix se situe autour de 190 000 à 200 000 €, ce qui permet d’obtenir, avec le Jeanbrun, un effort d’épargne de l’ordre de 150 à 250 € par mois. Cela rend l’investissement locatif accessible, notamment aux primo investisseurs », a-t-il indiqué, dans des propos rapportés par ImmoMatin. Le promoteur affirme avoir identifié 700 logements où un contribuable imposé à 11% aurait moins de 300 euros par mois à financer, dans des villes comme Tarbes, Colomiers ou Creil, et s’appuie sur une offre dont 80% des logements seraient éligibles au Jeanbrun, un stock de 4.500 lots et 80 collaborateurs formés, avant de lancer en octobre 2026 la plateforme digitale Nex’One pour affiner encore le ciblage fiscal et la distribution.