Immobilier : exonération totale de plus-value, méconnue des retraités, sans limite d’âge, si votre revenu fiscal de référence reste sous ce seuil en 2026

Quand un retraité vend un appartement ou une maison avec une belle plus-value, il s’attend souvent à voir une part non négligeable partir au fisc. Entre impôt sur le revenu et prélèvements sociaux, la note peut vite paraître salée, au point que certains renoncent à vendre ou reportent leur projet.

Les dispositifs fiscaux réservés aux seniors sont pourtant nombreux, et ils reposent presque toujours sur une barrière d’âge : versements sur un contrat d’assurance-vie après 70 ans soumis aux droits de succession après un abattement global de 30 500 €, exonération possible de taxe foncière au-delà de 75 ans sous conditions de revenus, ou encore abattement spécifique sur le revenu imposable pour les plus de 65 ans, apliqué automatiquement par l’administration. Cette fois, ce n’est pas l’âge qui déclenche l’avantage, et c’est là que la mesure surprend.

Immobilier : une exonération de plus-value pour les retraités, sans condition d’âge

Un avantage fiscal bien plus discret permet en effet à certains retraités d’échapper totalement à l’impôt sur la plus-value immobilière lors de la vente d’un bien. Les textes prévoient que les titulaires d’une pension de vieillesse peuvent être exonérés d’impôt sur les plus-values immobilières, même s’ils exercent encore une activité rémunérée à côté. Autrement dit, c’est le statut de retraité, et non le nombre d’années au compteur, qui ouvre potentiellement la porte à cette exonération de plus-value immobilière pour les retraités.

Cette exonération n’est pas automatique, elle est réservée aux retraités les plus modestes qui remplissent deux conditions bien précises :

• ne pas avoir été redevable de l’impôt sur la fortune au titre de l’année de référence ;
• avoir un revenu fiscal de référence (RFR) inférieur aux plafonds prévus pour l’exonération de taxe foncière et d’autres impôts locaux.

Plafonds 2026, année de référence et ventes en indivision : ce que les retraités doivent regarder

Les plafonds de revenu fiscal de référence suivent ceux utilisés pour certains allégements de taxe foncière. Pour l’année en cours, ils sont fixés à 12 793 € pour une personne seule et à 19 626 € pour un couple. Ces montants, issus de la nouvelle loi de finances pour 2026, correspondent à une revalorisation du barème appliqué l’an dernier. Un retraité qui perçoit une pension modeste et dont le RFR reste sous ces limites peut donc, sous réserve de ne pas avoir été imposé à l’impôt sur la fortune, vendre un bien immobilier sans régler d’impôt sur la plus-value.

Autre point clé : ces conditions sont appréciées non pas l’année de la vente, mais sur l’avant-dernière année. Concrètement, pour une cession réalisée en 2025, l’administration regarde la situation de 2023 ; pour une vente en 2026, c’est le RFR de 2024, indiqué sur l’avis d’imposition reçu à l’été précédent, qui fait foi. En cas de vente d’un bien détenu en indivision, la règle se raffine encore, puisque les conditions s’apprécient au niveau de chaque indivisaire, ce qui peut conduire à une exonération d’impôt sur la plus-value pour certains retraités copropriétaires, alors que d’autres coindivisaires resteront imposables.