Immobilier Île-de-France : 96% des logements ont des pièces en trop, voici le paradoxe qui bloque tout le marché

En région parisienne, une grande partie des habitants cherchent un studio ou un deux-pièces, alors que le parc est, sur le papier, largement « trop grand ». Selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI), le Centre d’analyse et de prévisions immobilières (Capem) et le laboratoire ESPI2R, 96% des logements franciliens présentent « un excédent de pièces » par rapport à la structure globale des ménages.

Cette situation, qualifiée de « paradoxe francilien » par la FPI, s’ancre dans une démographie en pleine mutation. Les ménages se réduisent, avec déjà 37% de foyers composés d’une seule personne en 2018 en Île-de-France, et environ 41% attendus à l’horizon 2050 selon l’Insee, alors que les logements restent dimensionnés pour des familles plus nombreuses. Un décalage qui intrigue autant les élus que les professionnels.

Excédent de pièces : ce que révèle l’étude sur les logements franciliens

L’étude ESPI2R – FPI – Capem a croisé les données de l’Insee sur la structure des ménages entre 2006 et 2021 avec la répartition des logements selon leur nombre de pièces, à l’échelle de 4.900 quartiers franciliens. Les besoins ont été estimés à « 1 pièce pour une personne » : un T2 pour un couple ou un parent avec un enfant, un T3 pour un couple avec un enfant ou un parent seul avec deux enfants, et ainsi de suite. Ce cadre purement statistique ne prend donc pas vraiment en compte le confort ni les nouveaux usages liés au télétravail ou aux familles recomposées.

Sur cette base, l’étude conclut que les studios et T2 sont « sous représentés » dans l’ensemble de la région Île-de-France, à l’exception de Paris, tandis que les T4 et T5 sont « sureprésentés » ou « en surplus ». Les appartements de 3 pièces apparaissent, eux, plutôt « équilibrés ». Or ces grands logements sont souvent occupés par des ménages dont les besoins théoriques sont inférieurs, par exemple un couple dont les enfants ont quitté le foyer, ce qui nourrit une sous-occupation structurelle sans libérer de place pour les nouveaux arrivants.

Ménages plus petits, pénurie de T2 et blocage du parc en Île-de-France

La mécanique démographique joue à plein. Séparations, décès, départ d’un enfant majeur accélèrent le phénomène de décohabitation, tandis que la région attire de nombreux jeunes actifs. « On sait que l’Île-de-France compte de nombreux jeunes actifs, généralement célibataires ou en couple. Mais aussi beaucoup de personnes âgées, vivant elles aussi seules ou en couple », souligne Julien Pemezec, co-président de la FPI Île-de-France et directeur général délégué de la société Cogedim, cité par BFMTV. Selon l’Insee, la taille moyenne des ménages « passerait de 2,30 personnes en moyenne en 2018, à 2,16 personnes en 2050 ». Le Bulletin des communes rappelle que cette évolution aboutit à une situation où sous-occupation, sur-occupation et pénurie se superposent, avec des chambres vides d’un côté et des familles à l’étroit de l’autre, sans que les parcours résidentiels soient vraiment fluides.

Sur le terrain, d’autres facteurs verrouillent le système. La FPI note que de nombreuses communes de la métropole du Grand Paris poussent à la construction de grands logements familiaux : « Dans la métropole du Grand Paris, on nous demande au moins 30% de logements familiaux, c’est-à-dire au-delà du T3 », indique Bruno Halluin, co-président de la FPI Île-de-France et président de la société DReAM. « Par exemple, pour le plateau de Paris Saclay, alors qu’on accueille des jeunes diplômés vivant seuls, des étudiants, des jeunes couples, on nous demande entre 25 et 35% de logements familiaux (T4 et T5). C’est une demande à la fois des aménageurs et des élus », souligne le promoteur. « Nous avons, ici, des programmes que nous n’arrivons pas à vendre. Finalement, l’effet inverse, c’est que le coliving se développe », plaide-t-il. Dans le même temps, « certains Plans locaux d’urbanisme (PLU et PLUi) vont jusqu’à inscrire un seuil plancher pour le nombre de mètres carrés d’un salon. Pour nous, c’est une forme de standardisation du logement », indique Julien Pemezec. La faible rotation du parc privé, de l’ordre de 2,3% en juin 2026 selon la Fédération nationale de l’immobilier, accentue encore le blocage, surtout pour les propriétaires ayant acheté entre 2018 et 2022 à des taux très bas. Résultat, « l’espace est très inégalement réparti sur le territoire », indique Julien Pemezec. Le Bulletin des communes rappelle que les pistes de réponse passent autant par la construction de nouveaux petits logements que par une meilleure utilisation du parc existant, via les mutations internes dans le parc social, la division de grands appartements ou encore certaines formes de colocation intergénérationnelle, à condition que les locataires aient vraiment le choix, ce qui reste un enjeu interressant pour les années à venir.