Infiltration depuis la terrasse du voisin : cette règle de copropriété change tout sur qui doit vraiment payer la facture

Une auréole brune au plafond, des gouttes qui tombent dans la cuisine, un voisin au-dessus qui dispose d’une belle terrasse… et très vite, le ping-pong commence entre le syndicat de copropriétaires et le propriétaire de cette terrasse. Chacun renvoie la faute à l’autre, alors que les dégâts s’aggravent dans votre appartement.

En copropriété, la réponse à la question « qui doit payer ? » n’est pas automatique, même lorsque l’infiltration vient clairement de la terrasse du dessus. Tout dépend du statut juridique de cette terrasse, du contenu du règlement de copropriété et, depuis un arrêt de la Cour de cassation du 17 septembre 2026, la ligne des juges est encore plus nette. Et celui qui finit par régler l’addition n’est pas toujours celui que l’on imagine.

Infiltration terrasse en copropriété : qui doit payer en premier ?

Dans beaucoup d’immeubles, la terrasse du dernier étage est une partie commune à droit de jouissance privatif : le sol et l’étanchéité appartiennent au syndicat, mais un copropriétaire en a l’usage exclusif. Le règlement de copropriété précise en général cette qualification et peut aussi mettre certaines charges d’entretien à la charge de l’occupant.

Quand l’infiltration vient de ce type de terrasse, la règle de base est que le syndicat des copropriétaires doit indemniser la victime des dégâts, car il est responsable des désordres nés dans les parties communes. Même si le règlement prévoit que l’occupant entretient la terrasse, la Cour de cassation a jugé que cela ne dispense pas le syndicat d’indemniser le copropriétaire sinistré ; le syndicat pourra ensuite engager un recours contre l’occupant ou un tiers s’il estime qu’ils sont à l’origine du problème.

Ce que disent les juges sur les terrasses et les infiltrations

L’arrêt du 17 septembre 2026 de la Cour de cassation, rendu sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, confirme que le syndicat est responsable de plein droit des dommages causés par les parties communes, même lorsqu’une clause du règlement met l’entretien d’une terrasse à la charge du bénéficiaire du droit de jouissance. Les juges rappellent aussi plusieurs textes généraux. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » L’article 1241 du même code énonce : « Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence. »

Un jugement du 20 juillet 2026 illustre le cas d’une terrasse classée en partie privative. Le plafond de la cuisine de Monsieur [T] a été endommagé par des infiltrations venant de la terrasse en surplomb, propriété de Monsieur [F], « affectée par des trous dans la maçonnerie et un défaut d’étanchéité en partie courante ». Malgré plusieurs rapports techniques et des mises en demeure, Monsieur [F] a laissé durer la situation. Le tribunal rappelle l’article 472 du code de procédure civile, selon lequel : « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. » Il cite enfin l’article 1253 du code civil : « le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou la personne qui en fait les fonctions qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Pour les juges, un tel comportement constitue une négligence fautive indiscuttable, justifiant la condamnation du propriétaire de la terrasse.

Infiltration terrasse voisin : comment réagir en copropriété ?

Dès les premiers signes d’infiltration venant de la terrasse du voisin, la première étape consiste à documenter la situation et à en identifier l’origine. Dans le dossier jugé en 2026, trois rapports successifs (Hydrotech en juillet 2020, Polyexpert en décembre 2024, Polygon France en mars 2025) ont localisé précisément la fuite au niveau de la terrasse supérieure, en décrivant trous dans la maçonnerie et défaut d’étanchéité. Ce type de rapport de recherche de fuite, associé à des photos datées et aux échanges avec le syndic, pèse lourd devant un tribunal.

Il faut aussi déclarer le sinistre à son assureur habitation dans les cinq jours ouvrés et avertir le syndic par courrier recommandé, sans attendre un hypothétique accord entre voisins. Dans l’affaire opposant Monsieur [T] à Monsieur [F], le tribunal a ordonné à ce dernier de refaire l’étanchéité de sa terrasse dans un délai de trois mois, sous astreinte provisoire de 50 € par jour de retard pendant trois mois. Il a été condamné à verser 1 135,97 € pour les dommages matériels, 528 € pour les frais d’intervenants techniques, 4 763 € de pertes locatives, 800 € de préjudice moral et 1 200 € au titre des frais de procédure, montants assortis des intérêts au taux légal. Autrement dit, selon que la terrasse est commune ou privative, et selon l’attitude du voisin et du syndicat, la répartition de qui paie peut basculer totalement.