Loi Huwart 2025 : ces nouvelles règles d’urbanisme qui promettent d’accélérer vos permis de construire en pleine crise du logement

Un permis de construire qui s’enlise pendant des mois à cause d’un plan local d’urbanisme trop rigide, un recours qui bloque un programme de logements, des friches impossibles à reconvertir faute d’outils adaptés… C’est ce type de blocages que la nouvelle loi Huwart, adoptée à l’automne 2025, veut faire bouger en profondeur. En pleine crise du logement, le gouvernement a misé sur une idée simple : si les règles d’urbanisme deviennent plus souples, les projets immobiliers pourront sortir de terre plus vite.

La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025, dite « loi Huwart » du nom du député Harold Huwart, publiée au Journal officiel du 27 novembre, a été pensée comme un vaste texte de simplification du droit de l’urbanisme et du logement. Elle s’articule autour de cinq grands objectifs qui structurent l’ensemble des mesures, des documents de planification jusqu’aux contentieux en passant par le foncier :

• rendre les documents d’urbanisme plus souples et plus faciles à faire évoluer ;
• renforcer les outils fonciers des collectivités ;
• sécuriser et accélérer les autorisations d’urbanisme et les recours ;
• favoriser l’offre de logements pour les travailleurs en mobilité ;
• faciliter la réalisation des grands projets nationaux.

Autrement dit, la loi Huwart vise à gratter des mois, parfois des années, sur le calendrier des opérations immobilières.

Loi Huwart : simplifier le droit de l’urbanisme pour débloquer les PLU

Le cœur du dispositif touche aux documents de planification, à commencer par le plan local d’urbanisme (PLU) et le PLUi. La procédure de révision, lourde et longue, est désormais réservée aux choix stratégiques de la commune ou de l’intercommunalité. Pour les ajustements plus ciblés, la modification devient la voie normale. La loi a fusionné plusieurs procédures (révision allégée, modification simplifiée) dans une seule modification à géométrie variable, afin de laisser plus de marge aux collectivités pour adapter rapidement leurs règles à un projet interressant.

L’autre changement majeur concerne la manière d’associer le public. Là où une enquête publique était autrefois quasi automatique, une participation du public par voie électronique ou une simple mise à disposition peuvent suffire dans de nombreuses situations. Les habitants restent consultés, mais avec des modalités plus rapides. Parallèlement, les dérogations possibles aux règles du PLU en matière de gabarit, de hauteur, de densité ou de stationnement, prévues à l’article L 152-6 du code de l’urbanisme, sont étendues à toutes les communes. Une ville qui veut autoriser un étage supplémentaire sur un immeuble ou réduire le nombre de places de parking pour favoriser un projet de logements gagne ainsi une souplesse appréciable.

Permis, contentieux et foncier : ce que la loi Huwart change pour les projets immobiliers

Du côté des autorisations d’urbanisme, la loi Huwart a introduit une présomption d’urgence pour certains référés-suspension visant des refus de permis de construire ou des oppositions à déclaration préalable. Concrètement, le juge des référés est incité à examiner plus vite ces recours, ce qui peut aider un particulier ou un promoteur à débloquer plus rapidement un dossier refusé. L’affichage des permis a aussi été revu : les panneaux doivent mentionner un délai d’un mois pour le recours administratif et préciser que ce recours ne prolonge pas le délai contentieux, afin de sécuriser les délais et limiter les contestations tardives. Le Conseil constitutionnel, dans sa décision du 20 novembre 2025 (n° 2025-896 DC), a censuré certaines dispositions mais a validé le durcissement des conditions permettant d’invoquer l’illégalité d’un document d’urbanisme pour des vices de forme ou de procédure, ce qui stabilise le cadre juridique des PLU.

La loi agit aussi en amont, sur le foncier. Les établissements publics fonciers (EPF et EPFL) voient leur rôle renforcé : une commune peut désormais adhérer seule à un EPF local même si son intercommunalité n’y est pas favorable, et la durée de portage foncier exonéré d’imposition passe de trois à dix ans, plus adaptée aux temps longs des grandes opérations d’aménagement. Les EPF d’État et certains grands ports peuvent entrer au capital de sociétés publiques locales d’aménagement d’intérêt national (SPLA-IN) pour porter des projets complexes. La plupart des dispositions s’appliquent depuis la fin novembre 2025, tandis que les nouvelles règles relatives aux PLU et aux SCOT entreront en vigueur le 26 mai 2026. Le ministère de la Transition écologique a déjà adressé des instructions aux préfets pour qu’ils mobilisent ces outils, avec l’idée que les premières opérations de logements bénéficiant pleinement du nouveau cadre puissent émerger dès les prochaines années.