Propriétaires : si votre loyer encadré atteint déjà le plafond, ce que la loi vous autorise vraiment à augmenter avec l’IRL sans risquer 5 000 €

« J’ai mis un appartement en location. Son loyer, encadré, atteint le plafond autorisé. Puis-je quand même appliquer la révision prévue au bail? » interroge Yohann, dans les pages de Notre Temps. Derrière cette question très concrète, il y a celle de milliers de bailleurs qui découvrent, souvent au moment de signer un nouveau contrat, que leur ville est passée sous encadrement des loyers.

Depuis la loi du 6 juillet 1989, la règle est que la fixation du loyer est en principe libre : « la fixation du loyer des logements mis en location est libre », rappelle la loi, citée par Capital. Mais, comme le résume Sylvain Grataloup, président de l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) : « Mais les exceptions à ce principe se sont multipliées, » constate-t-il, cité par Capital. Tout se joue ensuite entre blocage des loyers à la relocation, encadrement par arrêté préfectoral et performance énergétique du logement.

Encadrement des loyers et zone tendue : de quel loyer « encadré » parle-t-on ?

Premier niveau de contrainte, le blocage des loyers à la relocationindice de référence des loyers (IRL) oubliée dans les 12 derniers mois, détaille Capital à partir des chiffres du Ministère chargé de la Ville et du Logement issus de l’étude Le nouveau zonage de la taxe sur les logements vacants. Dans ces villes, s’il veut échapper à ce blocage, le bailleur doit prouver que le dernier loyer était manifestement sous-évalué ou qu’il a fait des travaux d’amélioration importants.

Deuxième étage, plus strict, l’encadrement des loyers par arrêté préfectoral : environ 70 communes, à la demande des collectivités, ont instauré des plafonds de loyers au mètre carré. « En plus du blocage des loyers à la relocation, 70 communes sont également concernées par un encadrement des loyers par arrêté préfectoral, c’est-à-dire à la demande des autorités locales. Dans ces territoires, il n’est pas possible d’augmenter le loyer entre deux locations et il est interdit de dépasser les plafonds fixés par arrêté », rappelle encore Sylvain Grataloup, cité par Capital. À Paris par exemple, ce plafond est le loyer de référence majoré, qui varie selon le quartier, le nombre de pièces, la période de construction et le fait que le logement soit vide ou meublé.

En cours de bail : peut-on appliquer l’IRL à un loyer encadré déjà au plafond ?

En théorie, un bail d’habitation peut prévoir une révision annuelle indexée sur l’IRL. C’est cette clause de révision que Yohann souhaite actionner. En pratique, dans une commune soumise à encadrement, la marge de manœuvre est limitée par le plafond légal : « Dans tous les cas, votre loyer ne doit pas dépasser le loyer plafond (« loyer de référence majoré ») fixé annuellement par arrêté préfectoral en fonction des caractéristiques du logement. », indique la Ville de Paris. Si le loyer hors charges est déjà exactement égal à ce plafond, toute augmentation qui le ferait dépasser ce montant expose le bailleur à une contestation.

Concrètement, cela signifie qu’un loyer encradré au niveau du loyer de référence majoré ne peut plus être relevé par l’IRL tant que le nouveau plafond fixé par l’arrêté préfectoral n’est pas supérieur au montant qui résulterait de cette révision. Autre verrou important, rappelé par Capital : « En zone tendue comme ailleurs, la loi du 6 juillet 1989 exclut toute possibilité d’augmentation si le logement est classé F ou G. » Un logement considéré comme passoire thermique ne peut donc pas voir son loyer augmenter, que ce soit en cours de bail, au renouvellement ou entre deux locataires.

Dans quels cas un propriétaire peut-il vraiment augmenter un loyer encadré ?

Pour autant, l’augmentation d’un loyer encadré n’est pas totalement impossible. D’abord au moment du changement de locataire, dans les communes en zone tendue : si le logement a été occupé dans les 18 derniers mois, le nouveau loyer ne peut pas dépasser l’ancien, même s’il reste inférieur au plafond, prévient la Ville de Paris. Trois exceptions existent, mais toujours dans la limite du loyer de référence majoré :

• le bailleur n’a pas appliqué la variation de l’IRL dans les 12 derniers mois ;
• le loyer était manifestement sous-évalué par rapport à des logements comparables du quartier ;
• des travaux d’amélioration ou de décence ont été réalisés depuis la dernière location.

Sur ce dernier point, Sylvain Grataloup met en garde : « Attention, cette hausse possible reste plafonnée d’après le décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 », souligne-t-il, cité par Capital. Et il ajoute : « Exceptionnellement, les propriétaires justifiant avoir réalisé des travaux d’amélioration d’un montant supérieur à un an de loyer dans les six derniers mois peuvent librement augmenter le loyer ». Là encore, dans une ville à encadrement, cette liberté reste enfermée dans le respect du plafond fixé par l’arrêté préfectoral et de l’interdiction de toute hausse pour un logement classé F ou G.

Au renouvellement d’un bail, l’augmentation n’est envisageable que si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré, c’est-à-dire nettement en dessous du marché local, explique la Ville de Paris. Le propriétaire doit alors proposer une réévaluation en respectant des délais précis, en se fondant sur des références de loyers comparables, et le locataire peut saisir la Commission départementale de conciliation en cas de désaccord. « Dans de nombreux cas, lorsque l’encadrement des loyers est récent, cela peut obliger le propriétaire à baisser le loyer à l’arrivée d’un nouveau locataire », observe enfin Sylvain Grataloup, cité par Capital, rappelant qu’un dépassement peut conduire à la baisse du loyer, au remboursement de trop-perçu sur trois ans, voire à une amende allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, comme le précise la Ville de Paris.