Propriétaires à Marseille : voici combien cette nouvelle surtaxe sur les logements vides va vous coûter pour un 65m² dès 2027

À Marseille, laisser un appartement de 65 m² vide pourrait coûter très cher dès 2027. Sous l’effet d’une nouvelle surtaxe locale, la facture d’impôts locaux pour un simple T3 inoccupé approchera les 2.000 euros par an, de quoi faire réfléchir bien des propriétaires qui tardent à remettre leur bien sur le marché.

Le conseil municipal vient en effet de valider le doublement de la taxe sur les logements vacants à partir du 1er janvier 2027, dans une ville où près de 14.000 logements seraient vides depuis plus de deux ans, soit environ 4% du parc, concentrés dans les 1er, 2e, 3e et 15e arrondissements. Derrière cette décision, l’exécutif municipal veut à la fois lutter contre la pénurie et envoyer un signal aux propriétaires de biens laissés vides ; reste à savoir comment cette offensive fiscale va s’appliquer à chaque appartement inoccupé.

Taxe sur les logements vacants à Marseille : le choix du maximum en 2027

En s’appuyant sur la loi de finances 2026 qui a créé la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), les élus marseillais ont choisi d’appliquer dès 2027 les taux les plus élevés autorisés. Concrètement, le taux passera de 17% à 30% de la valeur locative cadastrale du bien la première année d’imposition, puis de 34% à 60% à partir de la deuxième année, ce qui revient à rendre la fiscalité locale sur les logements vides sensiblement plus lourde à Marseille que dans les autres grandes villes. La municipalité explique vouloir ainsi remettre sur le marché des logements durablement inoccupés, en location ou à la vente, et redonner un peu de soufle à l’offre dans les quartiers les plus en tension. « La vacance n’est pas une fatalité: j’espère que le produit de cette taxe viendra rapidement se tarir à mesure de la remise en location de ces logements », a déclaré la conseillère municipale Audrey Garino, de la majorité de gauche, en précisant que la ville proposera « un accompagnement » aux propriétaires concernés, rapporte La Provence.

À droite de l’hémicycle, certains élus dénoncent tout de même une pression accrue sur les petits bailleurs. Un conseiller d’opposition, Samuel Benhamou (UDR), regrette que « ce doublement du taux double aussi l’enjeu des travaux que le petit propriétaire n’aura pas les moyens de faire », redoutant que des logements restent vides faute de budget pour les rénover. Dans le détail, la TVLH ne frappera pas tous les biens : elle s’applique à partir du moment où un logement est vide depuis au moins douze mois au 1er janvier de l’année d’imposition. Des dérogations sont prévues, par exemple pour les logements occupés plus de 90 jours consécutifs dans l’année en zone tendue, ou pour ceux dont l’inoccupation est considérée comme « subie » en raison d’une succession bloquée ou de travaux importants, ce qui laisse une marge de manœuvre aux propriétaires pouvant justifier leur situation auprès de l’administration fiscale.

Appartement vide de 65 m² : jusqu’à 1.940 euros d’impôts par an à Marseille

Pour mesurer l’impact concret de ce choix, une simulation a été réalisée pour un appartement type de trois pièces et 65 mètres carrés, classé en « catégorie 6 », la plus courante en France. En se basant sur les valeurs locatives cadastrales de la ville transmises par le cabinet Orka.tax, la TVLH atteindrait environ 538 euros pour un propriétaire la première année de déclaration, contre 305 euros dans la règle générale, puis 1.076 euros la deuxième année, contre 610 euros ; cette taxe, à régler chaque mois de décembre, viendrait s’ajouter à une taxe foncière d’environ 864 euros par an pour un T3 de 65 m², soit un total proche de 1.402 euros la première année de vacance et jusqu’à 1.940 euros par an ensuite, hors taxes sur les ordures ménagères. Le tableau ci-dessous récapitule ces ordres de grandeur pour ce cas type, en distinguant la règle générale et le barème renforcé voté à Marseille.

Cette offensive fiscale locale intervient alors que les propriétaires règlent déjà leur taxe foncière d’automne ; pour l’économiste Thomas Piketty, interrogé sur BFMTV, « Il existe un impôt extrêmement injuste sur le patrimoine, c’est la taxe foncière » et « Les gouvernements l’ont laissée tranquillement augmenter. Elle a doublé en l’espace de 20 ans », une évolution que confirment les données de l’Union nationale des propriétaires immobiliers, qui chiffrent à 93,4% la hausse moyenne de cet impôt depuis 2006. Thomas Piketty cite ainsi le cas d’un ménage qui a « réussi à acquérir un logement d’une valeur de 300.000 euros » grâce à « un emprunt de 290.000 euros » : « Dans ce cas, vous allez payer la même taxe foncière que quelqu’un qui non seulement n’a pas d’emprunt, mais qui a aussi un portefeuille de 3 millions d’euros à côté. », alors que, selon lui, « en vérité, vous ne possédez rien, votre patrimoine net c’est 10.000 euros et vous allez payer des remboursements d’emprunt aussi élevés qu’un locataire ». Selon l’économiste, cet impôt « a été créé à l’époque de la Révolution française, à un moment où il n’y avait pas vraiment de patrimoine financier. Et on ne l’a pas fait évoluer » et il faudrait désormais « passer à un impôt progressif sur le patrimoine net d’emprunt, ce qui veut dire des baisses de taxe foncière pour 90% des Français », car « Le patrimoine est très concentré, donc en termes de recettes, ce qui compte, c’est ce que vous faites sur les 10% et même les 1% et les 0,1% les plus riches ». Thomas Piketty propose pour cela la création d’un nouvel « impôt de solidarité nationale » ciblant les patrimoines supérieurs à 100 millions d’euros, avec une contribution exceptionnelle de 50% sur l’enrichissement accumulé au cours des dix dernières années puis un impôt annuel permanent de 10% sur ces fortunes, dont la valeur aurait, selon lui, été multipliée par cinq en dix ans, passant de 200 à 1.000 milliards d’euros entre 2017 et 2026, au point qu’il résume: « Quand il y avait moins de milliardaires, on avait plus de prospérité ». Dans le même temps, Paris, où environ 10% du parc de logements est considéré comme « inoccupé », a décidé elle aussi de doubler sa TVLH à partir de 2027 ; son adjoint au logement Jacques Baudrier estime que la mesure « découragera certains propriétaires de faire de l’optimisation fiscale en déclarant leur résidence secondaire en logement vacant » et qu’elle doit permettre « d’arrêter la baisse du nombre de résidences principales à Paris et donc enrayer la baisse de la population », tout en plaidant pour récupérer « la pleine maîtrise » de la taxe d’habitation sur 150.000 résidences secondaires qu’il juge « inoccupés » la plupart du temps, selon BFM Business.