Réforme HLM : le plan du gouvernement pour dynamiser la rotation et réduire les listes d'attente de 2,87 millions de ménages

Le gouvernement veut fluidifier le parc HLM et tourner la page du logement social attribué sans limite de durée. Avec un taux de mobilité historiquement bas et des listes d’attente qui s’allongent, le sujet s’impose au premier plan du débat public.

À l’échelle nationale, 2,87 millions de ménages patientent pour un HLM, pendant que la rotation ralentit encore. Dans ce contexte, le ministre de la Ville et du Logement, Vincent Jeanbrun, met sur la table une refonte du bail pour enclencher la mobilité. Rien n’est simple.

Rotation HLM : le bail 3 6 9 et la réévaluation périodique

Objectif affiché par le ministre : rompre avec l’attribution « à vie » en instaurant un bail 3 6 9 assorti d’un examen régulier par les bailleurs. « Moins de 8 % de rotation dans le logement social en 2023, c’est beaucoup trop peu », a déclaré Vincent Jeanbrun, au Journal du Dimanche. Dans son esprit, ce bail à durée déterminée, résiliable par périodes, permettrait d’ajuster le logement à la taille du foyer ou à une mutation professionnelle, et de faciliter les déménagements entre communes.

Le principe reprend une piste défendue en 2023 par Guillaume Kasbarian et déjà évoquée dans le plan banlieues présenté en juin. En parallèle, le ministre propose d’adapter le calendrier de rénovation énergétique pour ne pas retirer trop vite des logements du marché. « En s’engageant sur plusieurs années, ils peuvent continuer à louer », a-t-il expliqué, évoquant un « juste partage des économies d’énergie entre propriétaire et locataire ». Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne peuvent plus être mis en location, et une réforme du DPE au 1er janvier 2026 ferait sortir environ 700 000 résidences principales de la catégorie des passoires thermiques.

Ce que dit le Mouvement HLM, et ce que montrent les chiffres

Les représentants HLM et associations de locataires contestent l’angle choisi. « Le problème n’est pas le maintien d’un locataire dans un logement social, mais l’absence de solutions de sortie », ont rétorqué les fédérations HLM et les associations de locataires, citées par La Tribune. Le député socialiste Inaki Echaniz a, lui, parlé de « Des fausses bonnes idées qui démontrent une méconnaissance des besoins du logement social », avait-il commenté à la mi-octobre, selon BFMTV.

La dynamique de fond est lourde. Le taux de rotation a reculé sur la décennie, de 10,4 % en 2011 à 7,3 % en 2023, avec un effet d’âge et de sous-occupation qui freinent les départs. Dans un entretien au Monde, le diagnostic d’Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat, est sans détour : « Le taux de rotation de notre parc dans l’Hexagone a reculé de 2 points en deux ans, pour atteindre environ 6,5 %, note Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat. Il est tombé si bas que j’ai cru à une erreur, je pensais qu’il s’agissait uniquement de l’Ile-de-France, mais non, il intègre aussi la province. » Sur le terrain, la tension s’exprime aussi par les attributions en baisse : en Pays de la Loire, 126 000 demandeurs actifs au 1er janvier 2025 pour 22 000 attributions en 2024, soit près de six demandes pour une attribution. Dans ce paysage, l’ancienne ministre Emmanuelle Cosse a résumé l’enjeu au Monde : « Il faut le plein logement, comme on parle de plein-emploi, souligne Emmanuelle Cosse. Il faut un pays qui ait envie de construire, que les élus se mobilisent, que des fonciers soient libérés, alors qu’aujourd’hui la dynamique est complètement enrayée. »