SCPI 2025 : dividendes en baisse, pertes cachées… ce guide pour éviter les fonds piégés et repérer les stars du marché avant d'investir un euro de plus

Les SCPI ont longtemps été présentées comme un moyen simple de toucher des loyers sans gérer de locataires. En 2025, pourtant, selon l’ASPIM, la moitié des SCPI ont réduit leur dividende, avec une baisse moyenne de 10%, et 14 SCPI ont vu leur prix de part reculer jusqu’à -23% pour LF Europimmo.

Le marché s’est scindé entre anciennes SCPI, qui ont acheté cher quand les taux étaient proches de zéro, et jeunes véhicules lancés depuis 2022-2023 dans un contexte de prix corrigés. « On ne peut plus parler d’un seul marché des SCPI. D’un côté, des véhicules bien positionnés pour les prochaines années. De l’autre, des SCPI engluées dans des problèmes de liquidité dont elles mettront des années à se remettre », résume Pierre Garin, directeur du pôle immobilier de Linxea, cité par Capital. De quoi inquiéter les épargnants.

SCPI : un marché coupé en deux qu’il faut regarder de près

Derrière ces moyennes, la face sombre des SCPI apparaît dans les chiffres. Fin 2025, le stock de parts mises en vente était concentré sur une quinzaine de véhicules, signe d’une tension de liquidité. Plusieurs poids lourds ont dû geler la variabilité de leur capital, comme Primopierre (Praemia REIM) après une chute de près de 50% de son prix de part depuis 2023, ou encore Novapierre Résidentiel (Paref). Pour les épargnants, c’est une double peine : capital amputé et revente cantonnée au marché secondaire, avec une décote entre 10% et 25%.

À l’opposé, les jeunes SCPI qui achètent depuis 2022-2023 dans un marché déjà corrigé trustent les palmarès : 39 véhicules ont servi un taux de distribution supérieur à 6% en 2025, même si la moyenne pondérée par la capitalisation retombe à 4,91%. Pour faire le tri, le premier réflexe consiste à regarder deux indicateurs : le taux de distribution, qui rapporte le dividende annuel au prix de la part, et la performance globale annuelle (PGA), qui ajoute l’évolution du prix de part sur un an.

Performance, gestionnaire et diversification : les repères pour viser les meilleures SCPI

Au-delà des chiffres, la qualité du gérant reste déterminante pour repérer les meilleures SCPI. La collecte compte aussi : « Cinq SCPI concentrent plus de 55% de la collecte et trois sociétés de gestion – Corum, Arkéa REIM et Iroko – captent près de la moitié du marché, qui devient oligopolistique », observe Paul Bourdois, fondateur de France SCPI, cité par Capital.

Concrètement, analyser une SCPI revient à examiner d’abord le taux de distribution et la PGA sur plusieurs années, puis la stratégie de patrimoine : diversification ou spécialisation, part investie en Europe, qualité des locataires. Un autre point interressant concerne la collecte, la taille du fonds, le niveau de vacance et la transparence des rapports de gestion.

Fiscalité, frais et délai de jouissance : les derniers filtres pour vos SCPI ?

Les frais pèsent aussi lourd dans le choix des meilleures SCPI. Les SCPI traditionnelles facturent souvent 8% à 12% de frais d’entrée, quand des acteurs récents privilégient zéro frais de souscription mais 10% à 18% de frais de gestion, avec pénalités si l’on sort avant cinq ans. À examiner aussi : le délai de jouissance, souvent de trois mois ; « Si nous allongions notre délai de jouissance de trois à six mois, notre rendement passerait de 7,32% à 8,49% », illustre Gautier Delabrousse-Mayoux, président d’Iroko, cité par Capital.

Reste enfin la fiscalité, qui change le rendement net. En détention directe, les loyers supportent le barème de l’impôt sur le revenu plus 17,2% de prélèvements sociaux, soit 47,2% dans certains cas. Pour alléger la note, trois leviers dominent : l’assurance-vie, les SCPI européennes dont les revenus imposés à la source échappent aux prélèvements sociaux français, et l’achat en nue-propriété avec une décote de 20% à 40% sur cinq à quinze ans, sans loyers ni IFI et avec récupération ultérieure de la pleine propriété sans impôt.