Séparés depuis 7 ans, ils vendent leur résidence principale : ce piège fiscal sur l'exonération de plus-value que le fisc ne leur a pas pardonné

Ils pensaient tourner une page sans heurts fiscaux. Après sept ans de vie séparée, ce couple marié a enfin vendu la maison qu’il avait achetée ensemble, ancienne demeure familiale restée longtemps en suspens au milieu de leur histoire. Pour eux, ce bien était leur résidence principale d’autrefois, donc la vente ne devait pas déclencher d’impôt sur la plus-value immobilière.

Au moment de signer chez le notaire, la réalité a été toute autre. L’administration a refusé l’exonération totale de la plus-value, en considérant que seule la part de l’époux encore domicilié dans la maison pouvait être dispensée d’impôt, la quote-part du conjoint parti depuis des années devant, elle, être taxée. Une issue qui surprend, mais qui découle d’une lecture très stricte de la notion de résidence principale.

Plus-value sur la résidence principale et séparation sans divorce : ce que prévoit la règle

En droit commun, la plus-value réalisée par un particulier lors de la vente d’un logement est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Ce régime ne s’applique pas lorsque le bien cédé est, au jour de la vente, la résidence principale du vendeur, au sens de l’article 150 U du Code général des impôts. L’habitation doit alors être occupée de manière habituelle et effective, et pas seulement ponctuelle.

Le fisc a toutefois admis un tempérament pour les couples qui se séparent. Quand un époux quitte le domicile conjugal, il peut, en théorie, bénéficier de l’exonération de plus-value sur sa part lors de la vente, à condition qu’un ensemble de critères soient réunis. En pratique, l’administration exige que :

• le logement ait été la résidence principale du couple au moment de la séparation ;
• l’ex-conjoint qui reste dans les lieux y habite en continu jusqu’à la mise en vente ;
• la cession intervienne dans un « délai normal » après la mise en vente, en général autour d’un an, sans que le bien soit loué ou prêté entre-temps.

Quand l’un des époux n’habite plus la maison : une exonération seulement partielle

Depuis quelques années, la jurisprudence vient cadrer plus fermement ces situations. La Cour de cassation a jugé en 2024 qu’un époux qui a quitté le domicile conjugal sur décision de justice reste imposable sur sa part de plus-value si, au jour de la vente, il n’y habite plus. De son côté, le Conseil d’État a rappelé fin 2025 que la condition de résidence principale devait être vérifiée séparément pour chaque cédant : seul le conjoint qui occupe encore le logement est automatiquement exonéré sur sa quote-part.

Dans le cas d’un couple séparé de fait depuis sept ans sans avoir divorcé, le schéma devient clair. Si l’un des deux a continué à vivre dans l’ancienne maison commune, la vente pourra être totalement exonérée pour lui, mais pas pour l’époux non occupant, qui a souvent établi sa nouvelle résidence principale ailleurs entre-temps. Sa part de plus-value reste alors imposable, sauf à entrer très précisément dans la sphère de tolérance décrite par la doctrine fiscale, ce qui est loin d’être automatique. Une situation interressante sur le papier, mais qui se traduit concrètement par un impôt calculé à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux sur sa quote-part, après application des éventuels abattements pour durée de détention.