Syndic de copropriété : en 2025, 35 % des contrats en infraction avec la loi Alur selon la CLCV, votre copro risque-t-elle d’en faire partie ?

Pour beaucoup de copropriétaires, le contrat de syndic de copropriété reste un document technique, adopté en assemblée générale sans être vraiment décortiqué. Pourtant, c’est lui qui fixe noir sur blanc la façon dont l’immeuble sera géré, les services compris dans les honoraires de base et ceux qui peuvent être facturés en supplément.

Depuis la loi Alur de 2014, un contrat type s’impose à tous les syndics, précisément pour éviter les dérives et faciliter la comparaison entre offres. Dix ans après, une enquête de l’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV), publiée en novembre 2025 sous le titre Contrats de syndic : conformité, pratiques et rémunération, montre pourtant que la réalité reste très éloignée du cadre fixé. Votre contrat en fait-il partie ?

Contrat type du syndic : ce que la loi Alur encadre pour les copropriétaires

La loi du 10 juillet 1965 et le décret du 17 mars 1967 posent le socle du statut de la copropriété et définissent les grandes obligations du syndic : administration de l’immeuble, gestion des comptes, conservation du bâti, préparation et exécution des décisions d’assemblée générale. Sur cette base, la loi Alur est venue préciser le rôle du syndic professionel et encadrer plus strictement son mandat.

Comme le rappelle un guide spécialisé, la loi impose désormais à chaque syndic de mettre en place un extranet pour les copropriétaires, d’ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires et d’établir une fiche synthétique de la copropriété actualisée chaque année. La mise en concurrence des contrats s’impose lors du renouvellement du mandat, tandis que de nouvelles règles de transparence financière et de rénovation énergétique s’ajoutent en 2024 et 2025, avec par exemple le Plan pluriannuel de travaux pour de nombreuses copropriétés.

35 % de contrats en infraction : ce que révèle l’enquête CLCV et comment réagir

D’après l’étude de la CLCV, seulement 29 % des 195 contrats de syndic examinés respectent pleinement le contrat type issu de la loi Alur. L’association distingue des « anomalies », aux conséquences limitées pour les copropriétaires (comme l’indication des honoraires uniquement TTC), et des « violations » qui les pénalisent directement, par exemple l’ajout de prestations facturées illégalement, comme le pré-état daté. Observés sous cet angle, 35 % des contrats présentent de graves infractions. L’enquête souligne aussi que les grands groupes sont plus rigoureux que les cabinets indépendants : 57 % des contrats de groupes ne comportent aucune irrégularité, contre seulement 12 % chez les seconds. Mais « le respect du contrat type n’est pas nécessairement le garant d’une gestion de qualité », rappelle David Rodrigues, juriste à la CLCV.

Pour les copropriétaires, ces chiffres sont un signal d’alarme. En pratique, il devient crucial de relire le mandat de syndic et de le confronter aux règles fixées par la loi Alur. Le contrat doit détailler clairement la rémunération forfaitaire de gestion courante, qui représente en général entre 8 % et 12 % du budget de fonctionnement annuel, et distinguer les prestations particulières qui peuvent faire l’objet d’honoraires complémentaires, notamment lors de travaux. Quelques réflexes simples permettent déjà de repérer les dérives les plus fréquentes :

• Relire attentivement la partie consacrée à la rémunération forfaitaire pour vérifier quelles missions de gestion administrative, financière et technique y sont incluses.
• Contrôler que les services imposés par la loi Alur (compte bancaire séparé, extranet, fiche synthétique de copropriété) ne sont pas systématiquement renvoyés en prestations facturées en plus.
• Repérer toute mention du pré-état daté ou d’autres prestations ajoutées et facturées alors qu’elles sont considérées comme illégales par l’enquête CLCV.

Si des manquements apparaissent, les spécialistes de la copropriété conseillent de commencer par documenter précisément les clauses posant problème et les facturations associées. Un courrier recommandé détaillant les irrégularités peut être adressé au syndic pour lui demander de mettre le contrat en conformité et de régulariser les sommes facturées à tort. En cas d’inertie, une mise en demeure formelle par lettre recommandée avec accusé de réception ouvre un délai de 30 jours pour corriger la situation, avec des pénalités qui peuvent atteindre 15 euros par jour de retard pour certains manquements comme la non-transmission des documents comptables.

Dernier levier, plus radical mais parfois nécessaire : le syndicat des copropriétaires peut convoquer une assemblée générale extraordinaire afin de voter la révocation du syndic et désigner un nouveau professionnel. Un dossier solide, construit à partir du contrat de syndic, des textes de loi et des preuves de non-respect de la loi Alur, met alors les copropriétaires en position de force face à un prestataire récalcitrant.