Trêve hivernale et loyers impayés : cette erreur d'inaction qui annule votre garantie et vous coûte 5 mois de revenus
Ecrasé entre trêve hivernale et loyers impayés, le bailleur voit l’expulsion bloquée du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. Comment sa garantie loyers impayés peut-elle sécuriser ses revenus sans compromettre la suite de la procédure ?
Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, la trêve hivernale gèle les expulsions locatives. Pour un propriétaire dont le locataire ne paie plus, ces cinq mois peuvent ressembler à un tunnel : plus de possibilité de faire sortir l’occupant, mais des loyers qui continuent de manquer chaque début de mois.
Assez logiquement, beaucoup de bailleurs se tournent alors vers leur garantie loyers impayés (GLI), quand ils en ont une, en espérant qu’elle jouera pleinement son rôle de pare-chocs. En toile de fond, la pression est réelle : en 2025, les commissaires de justice ont délivré 175 000 commandements de payer, et 30 500 expulsions ont été réalisées, soit 27,2 % de plus qu’en 2024. Que fait réellement la GLI dans ce contexte ?
Trêve hivernale : ce qui change pour le bailleur et sa GLI
En droit, la trêve hivernale issue de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution suspend uniquement la dernière étape de la procédure, l’expulsion matérielle avec le concours de la force publique. Le reste continue à tourner. « La trêve hivernale ne suspend que l’exécution de l’expulsion : le loyer reste dû, et la procédure judiciaire continue d’avancer tout l’hiver », explique le site JeChange. En clair, les loyers et charges restent exigibles, la dette augmente mois après mois et le propriétaire peut faire délivrer un commandement de payer, saisir le juge puis obtenir un jugement, même au coeur de l’hiver. Un loyer de 750 euros impayé pendant les cinq mois de trêve représente déjà 3 750 euros supplémentaires d’arriéré, hors charges.
| Action | Possible pendant la trêve ? | Effet pour le bailleur | Rôle de la GLI |
|---|---|---|---|
| Expulsion physique du locataire | Non | Reportée au 1er avril 2027 au plus tôt | Permet au bailleur de rester indemnisé |
| Paiement du loyer et des charges | Oui | Sommes exigibles, dette augmente chaque mois | Prend en charge les loyers non réglés |
| Relances et mises en demeure | Oui | Montre la réactivité du bailleur | Courriers souvent demandés comme justificatifs |
| Commandement de payer | Oui | Ouvre le délai de la clause résolutoire | Procédure juridique complémentaire à la garantie |
| Assignation et jugement | Oui | Peut résilier le bail et fixer la dette | Procédure juridique complémentaire à la garantie |
| Déclaration du sinistre à l’assureur | Oui | Conditionne le versement des indemnités | Sans déclaration rapide, indemnisation compromise |
Dans les faits, les cinq mois de trêve servent donc à faire progresser le dossier plutôt qu’à le mettre entre parenthèses. Un propriétaire peut faire intervenir un commissaire de justice pour un commandement de payer, puis engager une assignation devant le juge des contentieux de la protection ; il peut aussi obtenir une décision de justice qui met fin au bail, voire un commandement de quitter les lieux. Sur le plan financier, c’est tout l’interet d’une garantie loyers impayés : cette assurance peut prendre en charge les sommes dues par un locataire défaillant, parfois assorties d’une assistance juridique pour l’épauler dans ces démarches.
Garantie loyers impayés : déclarer vite pendant la trêve hivernale
Réagir tôt reste décisif. Attendre la fin de la période du 1er novembre au 31 mars pour enclencher les démarches, c’est laisser filer au minimum cinq mois de loyers, mais aussi prendre le risque de perdre le bénéfice de la GLI. Les assureurs imposent en effet un délai maximum pour déclarer le sinistre ; au moindre impayé, le bailleur a intérêt à contacter rapidement son locataire, à envoyer des relances, puis une mise en demeure, avant de déclarer l’impayé à son assureur. Un dossier ouvert dès novembre peut aboutir dès l’été suivant, quand un dossier lancé au printemps risque de se heurter à la trêve de l’année suivante, alors que la procédure dure déjà au moins huit mois hors trêve, et souvent près de deux ans en pratique selon les commissaires de justice.
La déclaration de sinistre ne suffit pas à elle seule : l’assureur réclame des justificatifs précis, en particulier le bail, un décompte détaillé des loyers et charges impayés, ainsi que les courriers de relance et de mise en demeure adressés au locataire. Plus ces pièces sont complètes, plus l’indemnisation peut être instruite rapidement. De son côté, le locataire qui connaît des difficultés peut proposer un plan d’apurement, solliciter le Fonds de solidarité pour le logement, se faire conseiller par l’ADIL, voire déposer un dossier de surendettement auprès de la Banque de France. Pendant que la dette se traite sur le plan juridique et social, la garantie loyers impayés joue son rôle de filet de sécurité pour le propriétaire.
En bref
- Du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027, la trêve hivernale suspend les expulsions mais pas la dette, ce qui pousse de nombreux bailleurs à s'appuyer sur leur garantie loyers impayés.
- L'article explique comment la garantie loyers impayés indemnise les loyers et accompagne la procédure pendant l'hiver, à condition de déclarer rapidement le sinistre et de fournir un dossier complet.
- Entre accumulation possible de plusieurs milliers d'euros d'arriérés et démarches juridiques à poursuivre, le texte détaille les bons réflexes pour traverser la trêve sans perdre la main.
