SCPI Corum Start : ce zéro frais de souscription qui peut rogner vos revenus dès 1 000 € investis si vous sortez avant 8 ans

Les SCPI qui promettent des revenus réguliers avec quelques milliers d’euros séduisent, surtout quand elles s’affichent « sans frais d’entrée ». Sur ce créneau, Corum, poids lourd du marché, lance la SCPI Corum Start (R Start), annoncée comme sans frais de souscription ni frais d’acquisition.

Dans un univers où les SCPI de rendement ont servi en 2024 un rendement moyen de 4,72 %, l’idée de voir 100 % de sa mise investie immédiatement parait très interressant. Mais derrière le slogan zéro frais de souscription, la mécanique repose sur des commissions de gestion renforcées et des frais à la sortie qui méritent un examen attentif.

SCPI Corum Start : une nouvelle venue sans frais de souscription

Corum présente Corum Start comme une SCPI du « troisième type » : ni modèle classique à frais d’entrée, ni simple copie des véhicules déjà « sans frais » du marché. « En tant que gérant nous nous devons de proposer aux épargnants un modèle responsable. R Start représente une nouvelle voie. Il ne s’agit pas d’innover pour innover. Mais d’apporter une réponse crédible et robuste aux épargnants souhaitant un autre modèle de frais pour les SCPI. Les SCPI avec frais d’acquisition ont habilement déplacé les frais pour faire croire au “Sans frais”. R Start revendique en toute transparence des frais basés sur un modèle réellement innovant pour les SCPI. », a expliqué Frédéric Puzin, Président fondateur de Corum, cité par FranceTransactions.

Concrètement, un modèle de SCPI sans frais de souscription évite toute commission à l’achat, mais fait porter l’effort sur des frais récurrents et des règles de sortie encadrées. « Corum reste fidèle à son rôle d’innovateur sur le marché, avec des mécanismes et une durée spécifique qui se démarque des autres SCPI de ce segment du zéro frais d’entrée », souligne Guillaume Eyssette, directeur associé du cabinet Gefinéo, cité par Capital. « Le nerf de la guerre, c’est de maitriser la liquidité future. Comme toutes les SCPI sans frais d’entrée, le coût global fini avec le temps par rejoindre celui d’une SCPI classique avec frais d’entrée. »

Frais Corum Start : gestion, arbitrages et sortie, le vrai prix à payer

Corum Start ne facture donc ni frais de souscription ni frais d’acquisition sur les immeubles. En échange, la société de gestion prélève une commission de gestion de 15 % HT sur les loyers et produits encaissés, quand les SCPI traditionnelles se situent le plus souvent entre 8 et 13 % des recettes locatives, selon BourseInside. L’investisseur doit garder en tête que cette ponction annuelle vient directement réduire le rendement brut généré par le patrimoine immobilier de la SCPI.

À cette gestion s’ajoutent des frais conditionnels. Une commission d’arbitrage frappe les ventes d’immeubles en cas de plus-value : au-delà de 7 % de gain, elle peut atteindre jusqu’à 12 % du prix de vente. Surtout, une commission de retrait dégressive, comprise entre 10 % et 3 % selon la durée de détention, tombe à 0 % après huit ans ; Corum résume ce montage par la formule « lorsque l’épargnant gagne, CORUM gagne » et inversement. Concrètement, revendre pour 1 000 € de parts avant la huitième année peut coûter jusqu’à 100 € de pénalité de retrait.

Corum Start : quelles conditions et quel coût réel pour l’épargnant ?

Dans une SCPI classique, les frais de souscription tournent le plus souvent entre 10 et 12 % de la somme versée : sur 1 000 € investis, 100 à 120 € servent immédiatement à payer la commission, rappelle BourseInside. S’y ajoutent des frais de gestion annuels compris entre 8 et 13 % des loyers, voire jusqu’à 15 % en incluant certaines provisions, sans oublier les droits d’enregistrement de 5 % lors d’un achat sur le marché secondaire.

Corum Start inverse cette logique : 100 % du capital est investi dès le départ, mais la contrepartie est une pénalité pouvant aller jusqu’à 10 % en cas de sortie rapide, combinée à une gestion plus coûteuse. Pour un horizon long, supérieur à huit ans, ce déplacement des frais peut se justifier, à condition d’accepter le risque de perte en capital, l’absence de rendement garanti et une liquidité qui peut se tendre en cas de retournement immobilier. Pour un épargnant qui investit 1 000, 3 000 ou 5 000 €, les couches de coûts – frais de gestion, pénalité potentielle, fiscalité des revenus fonciers et des plus-values (36,2 % avant abattements) – pèsent d’autant plus lourd que la mise reste modeste ; mieux vaut donc vérifier si l’on peut immobiliser ce capital sur la durée et si l’on a bien compris ce « zéro frais » affiché à l’entrée.