SCPI, immobilier locatif, viager, rente viagère ou assurance-vie : ce guide pour compléter votre retraite sans pénaliser vos héritiers ni vous tromper

À l’approche ou au début de la retraite, beaucoup de Français découvrent que leur pension ne suffit pas à maintenir le même niveau de vie. L’idée de se créer des revenus complémentaires grâce à l’immobilier revient alors très vite : parts de SCPI, appartement en location, vente en viager ou encore rente viagère versée par un assureur.

Derrière ces mots se cachent pourtant des mécanismes très différents, avec des impacts forts sur le risque, la fiscalité et la transmission. Autrement dit, ils ne s’adressent pas forcément aux mêmes retraités ni aux mêmes patrimoines, ce qui change tout.

SCPI : la “pierre-papier” pour toucher des loyers sans gérer

Parfois surnommées pierre-papier, les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) permettent d’investir dans l’immobilier sans acheter soi-même un logement. Vous achetez des parts auprès d’une banque, d’un conseiller en gestion de patrimoine ou d’une société de gestion spécialisée, qui se charge de tout : sélection des immeubles, encaissement des loyers, gestion des locataires. Une partie de ces loyers vous est reversée chaque mois ou chaque trimestre, comme si vous étiez bailleur, mais sans les contraintes du quotidien.

Les SCPI les plus rentables détiennent souvent des bureaux, entrepôts et locaux commerciaux. Le revenu distribué peut varier si des loyers baissent ou si des locaux restent vacants, mais il reste en général assez stable. Le secteur de l’immobilier d’entreprise traverse toutefois une crise, certains bureaux ayant perdu de la valeur depuis trois ans. « Aujourd’hui, les épargnants achètent soit des SCPI anciennes qui ont bien résisté et rapportent autour de 4,5% à 5% par an avant impôt, soit des SCPI récentes qui ont profité de la crise pour investir à bas prix et affichent des rendements de 5% à plus de 7% par an », explique Éric Baussant, conseiller en gestion de patrimoine, cité par Notre Temps. Pour limiter les risques, les spécialistes regardent le taux d’occupation (idéalement autour de 90%), privilégient les SCPI qui ont peu baissé le prix de leurs parts et rappellent qu’avec des frais d’entrée proches de 10%, il s’agit d’un placement de long terme, au moins dix ans. Comptez plus de 50 000€ investis pour viser environ 2 500€ de revenus bruts par an. Un atout supplémentaire : les SCPI peuvent être logées dans une assurance-vie, ce qui améliore la fiscalité et la transmission.

Immobilier locatif : un revenu visible, mais plus encadré

Acheter un appartement pour le louer reste un réflexe bien ancré. Pourtant, ce modèle séduit moins les plus de 60 ans. Selon Éric Baussant, « nos clients de 60 ans et plus sont désormais moins friands de biens locatifs. Ceux qui sont déjà propriétaires préfèrent même revendre ». Beaucoup de retraités n’ont plus envie de gérer les locataires, les travaux, ni de faire face à un éventuel impayé.

Plusieurs éléments viennent rogner le rendement de l’immobilier locatif : les loyers, souvent encadrés, progressent moins vite que les charges de copropriété et les impôts locaux, tandis que la fiscalité reste lourde (impôt sur le revenu au barème progressif et prélèvements sociaux). Les nouvelles règles sur les passoires thermiques peuvent imposer de gros travaux, parfois coûteux. S’ajoutent les craintes d’impayés ou de squat, et la difficulté, pour un senior, d’obtenir un crédit immobilier pour financer un achat. La pénurie de logements à louer pourrait un jour pousser l’État à améliorer le sort des propriétaires bailleurs, mais rien ne garantit le calendrier de ce possible tournant.

Rente viagère, viager et assurance-vie : transformer un capital en revenu ?

Pour un retraité déjà propriétaire de son logement, la vente en viager permet de monétiser ce patrimoine sans forcément déménager. Le principe : vous cédez votre bien tout en conservant le droit d’y habiter, en échange d’un capital immédiat (le bouquet) et d’une rente viagère versée à vie. Avoir un bien attractif, bien situé, sans trop de travaux à prévoir, augmente les chances de trouver un acquéreur, tout comme un âge situé autour de 75 à 80 ans. Les plus gros travaux restent à la charge de l’acheteur, ce qui limite les sorties de trésorerie du vendeur âgé.

Autre possibilité : la rente viagère proposée par un assureur, en cédant un capital ou un placement. L’argent n’est alors plus disponible, ni pour vous ni pour vos héritiers, en échange d’un revenu garanti jusqu’au décès. Calculée selon les statistiques d’espérance de vie, cette rente est souvent modeste, et sa revalorisation dépend uniquement du rendement du capital placé, sans suivi automatique de l’inflation. À l’inverse, certains préfèrent garder la main grâce aux retraits programmés sur leur assurance-vie : il est possible de se verser chaque mois une somme fixe, avec une fiscalité douce, car chaque retrait comprend une part de capital non imposable et une part de gains, soumise au régime avantageux de l’assurance-vie, surtout après huit ans de détention. Pour préserver le capital, mieux vaut ne pas retirer plus que les intérêts et plus-values ; sinon, il faut faire calculer par son banquier ou son assureur la durée pendant laquelle un prélèvement mensuel, par exemple 500€, restera tenable. Côté succession, les primes versées sur une assurance-vie avant 70 ans bénéficient d’un abattement de 152 500€ par bénéficiaire sans droits de succession, alors que l’exonération du PER au profit des héritiers n’est acquise que si le décès survient avant 70 ans, d’où l’idée, souvent interressant, de puiser en priorité dans le PER avant cet âge.

• Quel niveau de risque sur le capital et de blocage dans le temps êtes-vous prêt à accepter ?
• Souhaitez-vous gérer un bien au quotidien, ou déléguer totalement la gestion de votre patrimoine ?
• Quelle place tient la transmission à vos proches dans vos décisions (viager et rente viagère amputent le capital à léguer) ?
• De quel montant mensuel avez-vous réellement besoin pour compléter votre retraite, en plus de votre assurance-vie et de vos pensions ?